当代物权法百科全书小辞典初稿36-1

不动产登记机构与范围

一、一般规定

物权法第10条作出的规定，是关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”的抽象规定。

这一部分需要展开来说明。中国长期以来实行的是对口登记制，政出多门，主要是便于相关管理部门的垂直管理和执法，还没有实行不动产统一登记制度。根据物权法制国家的先进经验，应当是由一个不动产登记机构来实行统一登记，以便于统一工作，提高工作效率，减少申请登记者的麻烦与负担。

不动产统一登记制度，亦称之为统一的不动产登记制度。其是根据现实国情民情和根据需要和可能，针对登记范围不统一、登记机构不统一、登记办法不统一和不动产公开查询制度不统一、收费标准不统一等存在的问题，从立法实践到具体实践上克服困难，建立健全统一的不动产登记制度。

立法过程中，不少部门、专家认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞成以上意见，同时又要考虑统一登记涉及行政管理制度，实行统一的不动产登记制度还有一个过程。因此，既肯定了“国家对不动产实行统一登记制度”的前瞻性、必要性，又面对了“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”的现实性、灵活性。这样的规定是切中时弊和切实可行的。

目前，行政法规关于登记的范围、登记机构和登记办法如下所示。通过大部制改革以后，可由原来的7个登记机构缩减到2至3个，并且根据需要和可能进行进一步的缩减，最后由一个不动产登记机构来统一管理。

一是土地管理部门

土地登记规则第7条规定，国家土地管理局主管全国的土地登记工作。县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。

依据土地登记规则、土地登记办法等登记法的规定，土地权利登记可分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销土地登记等各种方式。

土地管理法第11条，土地管理法实施条例第4条、第6条、第7条等条款，涉及农村集体土地使用权登记的相关规定。

担保法第42条、土地登记规则第30条，涉及有出租权的土地使用

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