当代物权法百科全书小辞典初稿44-1

不动产债权生效的案例

一、不动产债权生效的案例

不动产债权生效的专项规定，指物权法为保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为而特设的专项规定。基于登记生效主义特征和债权生效主义特征考量，要求当事人遵守物权变动的区分原则，要求在债权生效前后和登记生效前后对其法律效力作出一个恰如其分的区分，使得当事人的权利与义务均处于正当与圆满的状态。此项规定，由合同关系法和普通债权关系法规范与调整，要求正确对待不动产登记生效主义与不动产合同生效的相互关系，重点在于保护权利人的不动产交易安全，赋予不动产权利人以交易安全权、财产追及权以及损害赔偿请求权。

【例一】房屋买卖的两种生效状态

第一种情形，是先有房屋买卖合同，后有产权过户手续。

在此登记之前，不动产物权人先同开发商签订房屋买卖合同，根据买卖合同去办理产权过户。双方签订房屋买卖合同时，无论是否预告登记、假登记，已经产生了债权效力；当不动产所有权人办理产权过户手续时，接着产生了物权登记效力。因为有了债权效力，才有了物权效力。债权效力是因，物权效力是果。

尽管如此，合同（债权）效力是初始效力，产权（物权）登记效力是最终效力。

物权法将不动产物权登记生效放在第14条，将合同生效放在第15条，即登记的最终效力放在前面，将登记的初始效力放在后面，说明了最终目的是物权登记优先。

房屋买卖合同书是双方买卖达成的意向，没有正当理由不得单方面撕毁合同。本条“自合同成立时生效”具有法定的效力，包括未“办理物权登记”的情形。

对于此法则怎么进行区分呢？

其一，区分时段。主要分为两个时段。第一个，合同生效的时段；第二个，登记生效的时段。两个时段是连贯性的，是前因后果的时段。

其二，区分效力。主要分为两种效力。第一个，债权合同生效的效力；第二个，物权登记生效的效力。两种效力是对立统一的，前为初始、后为终端的效力。

以上区分是大概的、主要的区分，也是原则性区分。这种区分是很有必要的。否则，就会出现差错。

第二种情形，是原先没有房屋买卖合同，后参加产权过户手续。

房屋购买人的直接目的，是获得产权证。其中可能会产

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