当代物权法百科全书小辞典初稿52-1

预告登记

一、基本概念

预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，此项请求权所要达到的目的，是在将来发生计划性的物权变动。

预告登记，是为保全一项目的在于转移、变更和消灭不动产物权的请求权，或者土地上负担的请求权，可以将请求权纳入预告式初始登记。确切地说，预告登记是一种履行告知义务的初始登记或者假登记。法律明文规定要预告登记的，如先买权、买回权、买受权、收益租赁权和使用租赁权等人的权利，可在不动产登记簿上进行预告登记。权利人的权利一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请的，预告登记失效。

《土地登记办法》第62条规定，当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事宜记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

中国的预告登记是事前预防型预告登记，相当于外国的假登记，但有的国家的预告登记是事后补救型预告登记。如日本不动产登记法第3条规定：“预告登记，在因登记原因的无效或撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人为限。”现在看来，无论是预防型预告登记或者是事后补救型预告登记，各有各的作用，要把两者结合起来考量兴许效力范围更大一些。

《日本不动产登记法》称预告登记为“假登记”。假登记，不是“虚假的登记”，而是为保全将来的财产处分权而申请的前奏性、媒介性、广告性、临时性登记。在所有的登记类型中，假登记是最开放的登记。假登记在法务局的登记所登记后，权利人才可以在公开媒体中广而告之。假登记可以在下列情势下进行：1、未具备登记申请程序上需要的条件时；2、欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或消灭的请求权时（该《不动产登记法》第二条）。

日本的“预告登记”又跟中国的预告登记不一样。《日本不动产登记法》第三条规定：[预告登记]“预告登记，在因登记原

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