当代物权法百科全书小辞典初稿77-1

事实行为与物权变动

一、基本理念

事实行为与物权变动，全称是合法的事实行为导致物权设立或者消灭的变动，与法律行为相对。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生物权变动的事实效力，也包括动产的生产产品生活用品等许多事实行为与物权变动在内，适用同样的因果关系和所有权长消的事实效力。依照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，只能算作一种事实行为。

物权法第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”其中心思想和目的意义，在于界定物权设立或者消灭的过程状态、合法与否，要求具体情况具体对待。就大多数情势而言，建造、拆除房屋需要经过管理部门审批，要有土地使用权登记和房屋所有权登记公示，但有例外情况。如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。如果楼房超过层数与高度，执法部门只能拆除超高的层数，不能将整栋楼房拆除。这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权依法承认归建房人所有。根据本法第31条的规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成面取得所有权，但如果按照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。

本条款虽然是以普通物权法的面目出现的，但不可避免地与制度物权法发生一定的联系，孤立地片面地理解“事实行为”，有时候是会铸成大错的。

所谓“事实行为”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为。其关键表示是，无论物权是自设的或者是他设的，也无论物权是自己消灭的或者是他人消灭的，必须遵守法律法规，必须具备法的效力。

事实行为，是指用钢筋、水泥、砖瓦、木石材料建造房屋，或者用机械手段、人工手段拆除房屋；或者用布料缝制衣服，或者将作好了的次品衣服拆开了重作；或者用汽车零件装配汽车，或者将有质量缺陷的汽车召回再改进质量。如此等等，不一而足。所有这些事实行为，与物权的设立或者消灭有关。

事实行为，有自动的事实行为和他动的事实行为，有合法的事实行为和非法的事实行为，有人为的事实行为和自然的事实行为等多种行为状态。只要是人为的事实行为

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