当代物权法百科全书小辞典初稿79-1

处分不动产与复式生效

一、基本理念

处分不动产与复式生效，在物权变动时奉行不动产登记生效主义。前期的合同生效与交易生效统称为初级生效，后期的登记生效才是最终生效。整个生效统称为复式生效。这是由登记制度物权法的范畴，同时贯穿于普通物权法和担保物权法的不动产登记生效主义制度，进行统一规范与调整。

本法第28条至第30条物权变动的生效与本条款的生效，实质上涵盖特定形式的生效与交易形式的复式生效模式。主要是指事实行为生效与法律行为生效这两种复式生效模式。

交易形式的生效，是当事人之间依据法律和市场交易规则进行等价交换，基于物权的价值进行设立、变更、转移、消灭物权关系或者法锁关系，物权生效的指针以意定生效为主、法定生效为辅。不动产的转让，因为不需要登记而具备转让的效力。

特定形式的生效，是指在因司法或者政府干预导致的物权变动，因继承、受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等因事实行为导致的物权变动等特定形式的生效。涉及到不动产的转让，需要登记与不需要登记的转让的效力都包括在内。

与交易形式的生效的比较，特定形式的生效的特点在于：

一是，权利人的物权生效不依市场交易渠道而取得物权，仅依特定的法定程序取得物权，某种意义上说甚至于比市场交易中取得的物权更加可靠，更有法律效力。特别是在不需要登记的物权关系中表现突出。

二是，权利人的物权生效是事实行为生效或者法律事实行为生效，是利用强力手段来打破原有的物权关系与法锁关系条件下，再产生新的物权关系与新的法锁关系，而不是采取温柔手段通过讨价还价形式来产生物权变更的效力。

三是，依特定的法定程序取得的物权，权利人转让财产的自由度大一些。依特定的法定程序取得的物权，具有某种意义上的公示力与公信力。其中，因合法建造、拆除房屋而产生的物权效力，与是否登记的关系不是太大，至少在本位物权上是已经登记过的，只不过是在房屋抵押、转让或者拆迁经济补偿上需要加一道登记手续而已。

四是，无论是否按照法律要求登记过，通过法定程序取得的物权，总比市场交易中取得的物权所保护的力度要大些，权利人的物权请求权以及排他权、追溯权及其他权利要来得容易些。

二、具体分析

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