当代物权法百科全书小辞典初稿304-1

业主建筑物专有权

一、基本概念

业主建筑物专有权，即业主对建筑物专有部分独自享有的所有权，与业主建筑物共有权关联并且需要依法区分，指业主对自己建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有占有、使用、收益和处分的专业权利。由普通物权法、担保物权规范与调整，建设用地使用权和建筑物规划利用权由制度物权法规范与调整。产权统一登记和房随地转、地随房转是业主建筑物专有权以及相关共有权抵押、转让的通行性规则之一。

这种专有权的主要特征之一，就是在构造上能够明确区分彼此、产权清晰而可独享，并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是业主建筑物区分所有权中核心的不动产物权，可以附带业主建筑物共有权、建设用地使用权和建筑物规划利用权、地役权和物业共管权、相邻关系和平共处与安全卫生权、共有财产收益共享权等配套权利。物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤，也是明确业主首要权利的切实步骤。

业主建筑物专有权，包含业主自己专有的建筑物所有权和共有的建设用地使用权、地役权两大组成部分，前者由普通物权法规范与调整，后者由制度物权法规范与调整。在建设用地所有权国有制条件下，业主私人不能获得土地所有权，只能依法取得一定期限的建设用地使用权，因此，建设用地使用权只能由土地管理法、不动产登记法等制度物权法规范与调整；业主建筑物专有权，是业主自己的财产权，包括各种单位所有的和个人所有的，能够在法定的使用期内行使占有权、使用权、收益权和处分权，但不可分割的建筑物及其设施共有部分与土地使用权共有部分不得随意处分，因此上，业主建筑物专有部分可以由普通物权法和担保物权法来规范与调整。

业主建筑物专有权的主要特点之一是交叉性物权：（1）私与公远距离交叉。建设用地所有权是国家的，建设用地使用权是自己的。（2）高物权与低物权的交叉。业主建筑物所有权与建设用地使用权是交叉的。（3）专与共近距离交叉。业主建筑物专有权与业主建筑物共有权交叉。（4）不动产与动产的交叉。业主建筑物及其附属设施、园林附着物等是不动产，但天然气、自来水、电力和租金收入等是动产。（5）地役权的交叉。业主们可以合理利用他人的土地安装管线、下水道，第三人也可以利用业主们的土地安装管线、下水道。（6）大小相邻关

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第1页 / 共5页