当代物权法百科全书小辞典初稿307-1

业主不动产物权的结构公式

一、基本理念

业主所有权的不动产物权结构公式，指私人业主、全民所有制单位业主和集体业主的不动产物权结构公式。了解这种不动产物权结构公式，对于确认、保护、利用和规范、调整、限制建筑物区分所有权的权利义务，理顺他们的物权关系、排他关系、对世关系、信托关系、社会关系、法锁关系和法律关系是很有必要的。

业主所有权的不动产物权关系与物权结构首先是从所有制制度决定的，而光从所有权制度来观察，不能深刻领会业主的建筑物专有权与共有权，更不能理解建设用地所有权与建设用地使用权“两权分离”的政策性物权的深刻含义，更不能理解业主所有权和业主制度信托所有权的深刻含义。因此，我们要对于业主制度信托所有权年年讲、月月讲、天天讲，千万不要忘记物权斗争。

二、结构公式

业主所有权的不动产物权结构公式如下。

（一）私人业主的不动产物权结构公式

前提条件：私人业主的房屋属于业主专有，建筑物公共设施为众业主共有，建设用地使用权为合法的共有的。各业主对于共有财产部分享有共管权，对于专有财产部分适用于公序民俗之共管权。本公式仅讨论在国有的土地上由二户以上组成的建筑物区分所有权，独门独户的业主除外。

国有土地上私人业主的所有权公式如下：

公式1：业主所有权=业主建筑物区分所有权+业主建设用地使用权+业主共同管理权

公式2：业主建筑物区分所有权=业主建筑物区分专有权+业主建筑物区分共有权+业主共同管理权

公式3：业主建设用地使用权=业主建设用地信托占有权+业主建设用地信托使用权+业主建设用地信托收益权+业主共同管理权

说明：

1．以上业主，指的是私人业主。不包括其他的业主，如全民所有制单位的业主，“房改房”、经济适用房、解困房、廉租房、公寓房和集资房的业主，所有这些业主的福利性质的房屋的产权，应当由制度物权法来规范与调整，而且情况复杂，不能一一介绍。不过，他们在行使私人所有权或者信托所有权、福利所有权上，可以参照以上两个公式进行行使有限的业主所有权。重点在于，认真对待自主自由业主所有权与不自主不自由业主所有权的界限问题。

2．在国有土地上和

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