当代物权法百科全书小辞典初稿321-1

业主共决权

一、基本概念

1．业主共决权

业主共决权，是基于建筑物区划内业主专有权之上，与业主共有权、共管权、成员权或者会员权项目并列的业主大会共同表决、民主自治的权利，是业主特定的财产权、身份权与民主权“三合一”的套装权利。这种民主权利是法定的权利，是不可忽视和不可随意剥夺的基本民主权利。每个业主行使共决权需履行相应的义务，不能以不行使业主共决权为由拒绝履行义务。

每个物业小区普遍适用于“普遍多数决定原则”和“特别多数决定原则”，中心思想是“少数服从多数”原则，是行使业主共决权应当遵从的民主集中制原则，显示出涉及到财产共有权和财产专有权之两种不同效力的共决权。财产共有权和财产专有权的讨论、决定方法不同，所适用的多数决定原则不同，是不能混为一谈、更不能随意混淆的。这两个原则是法定的、技术性的原则，任何人也不得违反。

业主专有权，是业主的核心财产权和高级身份权；业主共有权、共管权、成员权或者会员权和共决权，是业主专有权派生的身份权。业主共决权不仅仅与共有权、共管权相关联，很大程度上也与业主的专有权相关联。没有业主的专有权，也就不存在业主的共决权；没有业主的共决权，业主的一系列民主自治权利就有可能打折扣，甚至于自动放弃或者被迫放弃自身的权利。

2．法律规定

物权法第76条规定了业主共决权的七项重点内容和民主决策的效力：“下列事项由业主决定”，分别是：“（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”为了强调一个业主可以行使一票表决权或者否决权，该条最后一款又规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，一个业主可以行使一票表决权或者否决权，是建筑物面积占多数和业主总人数占多数的“双保险”决定权。

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