当代物权法百科全书小辞典初稿324-1

非常规型住改商

一、基本概念

非常规型住改商，亦称加减权型住改商或法锁关系的住改商，与常规型住改商相对。指在住改商过程中，因住宅所有权、使用权上附加了某些物权负担，通过加减物权法设立住改商，从而使住改商趋向复杂化多元化，业主的独立自主地位已经动摇的风险型住改商。

某些物权负担，指抵押贷款、其他抵押、其他债务的负担和其他金融衍生品等法锁负担，以及产权不清、分家或者离婚、将继承等待分割财产的负担等。这些非常规型住改商受限制的条件会更多，能够成功的机率更小，所存续的时间较常规型住改商短暂。

非常规型住改商，以法锁支配性住改商为主要特征。法锁支配，是指业主的住宅产权存在这样那样的债务负担，被债权法锁锁链没有解除，因此上增加了住改商的难度。另外，业主住宅产业的产权不清、分家或者离婚、将继承等待分割财产的负担也类似于法锁支配。如集资房是无产权房，离婚、将继承等待分割财产的负担，均好像有一种无形的法锁在牵制着业主或准业主。在法无明文规定的前提下，非常规型住改商主要靠当事人习惯法的处理意见，达成协议后才成行。

二、基本类型

（一）担保型住改商

当业主的住宅存在担保物权时，住改商趋向多元化可变度。众所周知，一般而论，住改商的成立与否，除了法律、法规的约束以外，很大程度上取决于业主的意向。

比如，上述的三种常规型住改商，无论是自主的或者他主的住改商，住宅使用权的转移、变更都离不开业主的同意。当业主的住宅附加了担保物权时，业主的自主权有了一定的变化。其变化的情形有以下几种：一是，在成立担保物权之前，已经住改商了的，住改商可以延续至债务执行期时再作处理。如果延续至债务执行期时已经清偿完毕，业主不再承担债务风险，住改商可继续进行。二是，在成立担保物权之前，没有住改商的，无论是哪种形式的住改商，需经债权人同意，此时，住改商就不能由业主说了算，应当由债权人和业主双方同意才能进行。

住宅用于担保，一种是业主为自己的债务担保，另一种是业主为他人的债务担保。担保的性质，是在清偿债务之前业主仍然保留标的物的支配权，故出租型、变更型、享用型住改商仍然可以进行。

进行中的住改商，债权人不能干涉业主的自主支配权。担保型

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