当代物权法百科全书小辞典初稿326-1

业主机构共决权的效力

一、基本理念

1．定义

业主机构共决权的效力，即业主大会、业主委员会所作决定对于每个业主共管义务的客观效力，包括正效力、有效力和负效力、零效力两个组成部分。

正效力，指业主大会、业主委员会正确的决定产生正确的效力。有效力，指业主大会、业主委员会正确的决定与业主有关的事项具有约束力。负效力，指业主大会、业主委员会不正确的决定产生反面的效力。零效力，指业主大会、业主委员会不正确的决定和不符合法律程序的决定对于广大业主无效力。物权法第78条第1款的规定表示正效力、有效力。第2款的规定表示负效力、零效力，并赋予业主撤销请求权。

每个业主在享有共有、共管权利的同时，也分担一定的责任与义务，亦即共有权的限制、共管权的限制、住宅利用权的限制及其他客观条件与业主权利的限制使然。世界上几乎不存在不受任何限制的权利，业主的物权是这样，业主大会、业主委员会也是这样。既然如此，业主机构共决权的效力，取决于机构共决权与个人共决权的相对平衡、权利与义务的相对平衡。其前提条件是，需要满足主体适格、程序合规、所作决定合理合法这三个要件，才好判定业主机构共决权的效力。

业主机构共决权的效力不济或者无效，或者业主大会、业主委员会不符合法律程序的决定本身就无效，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这是法律赋予受侵害的业主的一种特定的诉权，包括受侵害的财产权、人身权、民主权和其他权利，均可以向人民法院提请撤销，使得业主的合法权益回复到圆满的状态。在这里，不必按照“普遍多数决定原则”和“特别多数决定原则”等少数服从多数原则来执行，而尊重事实、尊重法律并为受侵害的业主维权才是第一要务。很多时候，事实和真理是掌握在少数人手上也不为奇。殊不知，连国家的法律的过时条款、无效条款和死亡条款都可以修正，连各种错案、假案、冤案都可以纠正，业主大会、业主委员会的错误为什么不能纠正？

从业主的共管权来说，每个业主是共管权人，同时是被共管权人。关键在于，每个人的权利与义务都要适当、适度，不能越权、专权、侵权。每个业主的思想素质、作风素质、法律素质不同，对于共有权、共管权、共决权的认识水平也不尽相同，又不能跟工作单位那样统一做细致的思想工作，那么，用法律工

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