当代物权法百科全书小辞典初稿334-1

物业信托管理

一、基本概念

物业信托管理，是指依据物权法第82条的规定，业主或者业主大会、业主委员会委托物业管理企业或者其他物业管理人对于建筑规划小区内的建筑物及其附属设施的日常化、定期化、全程化、规范化管理与监督。前提条件是，既要平衡业主与物业管理人各自的利益，又要促使物业管理全程有序、安全、有效率地进行，就必须依据物权法、物业管理条例、城市新建小区管理办法、地方政府有关政策和双方合同约定，公平合理地设置各自的责任、权力、利益与义务，定分止争。

物业信托管理，一是直接的物业信托管理。指业主委托物业管理服务企业或者其他物业管理人之物业信托管理形式，称之为直接的或者一级的物业信托管理形式。这是最主要的物业信托管理形式。其主要特点是，物业管理服务企业通过与业主、业主委员会签订物业管理服务合同，直接发生物权关系、管理服务关系。一般是将规划物业小区内人员与财产保安、园林绿化、卫生清洁、出入行人与车辆管理、公用设施的维护与利用、业主分摊费用的收取与使用、公共财产的收益与分配等全部服务项目包给物业管理服务企业负责，与其他的物业管理人不发生牵扯关系。二是间接的物业信托管理。凡是经过物业管理服务企业又将相关的物业管理服务项目转达于其他物业管理人的，由原先直接的物业信托管理变成了间接的物业信托管理，属于二级的物业信托管理形式。如管理服务企业聘请保安公司、园林公司、清洁公司、家政公司、电梯公司、维修公司、装饰公司来进行长期的或者临时的物业信托管理，就是专项式的间接的物业信托管理。另外，管理服务企业代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位费用的，也是专项式的间接的物业信托管理。其主要特点是，由直接的或者一级的物业信托管理形式变成了间接的或者二级的物业信托管理形式，形成了双重性的物业信托管理形式，物权关系、信托管理关系变得更加复杂。

物权法出台前面临着许多新情况新问题。个别小区的物业公司以业主不交纳物业费、供暖费等为由，擅自停电、停水、停暖，还有个别小区的保安人员为此或者为更换物业公司对业主大打出手，侵犯业主的合法权益。物权法出台前和全国“两会”即将开始时，有的城市某物业小区派出几十名业主代表赴京请愿，要求在物权法中规定切实保护业主的合法权益，保护他们的各项物权请求权、物业

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