式是诚信度较好的一种优化组合模式。

其二，外部物业管理人是渐进型身份权。业主聘请非内部的物业管理人，建立健全新型的物业信托关系，会由陌生到熟悉、由疏远到亲密的一个磨合过程。

利益向业主倾斜或者向物业管理人倾斜，完全取决于双方合同的约定。相对于福利性、半福利性住宅小区，商品房小区的物业管理纠葛比较多并且比较复杂一些。主要表现在：由开发商麾下临时性物业管理人转正的和由从建筑公司麾下临时性物业管理人转正的这两大类物业管理人，在预售或者销售商品房时，已经通过房屋销售合同框定了物业管理内容与价格，在卖方市场的威权下，业主们被迫违心地接受了一些不平等条款，并被迫支付了不合理的物业管理费用，以后会引爆物业管理方面的权利纠纷。

2．信托关系的差异

不同派系的物业管理人会产生不同的信托关系。

内部物业管理人可以依托业主的力量来设置物业管理信托合同，也可以在此基础上加上直系行政干预方面的力量来设置物业管理信托合同，形成“2+1”形式的信托合同。

许多内部物业管理人是以义务或者半义务性质为出发点的，内部物业管理人让利的范围和幅度越大，被授权的物业管理范围就越广泛，与业主的合作关系就越持久；业主的共决权、自治权、监督权显得更加紧凑，更加得力。内部物业管理人不一定是基于工商行政管理部门注册的专职物业管理企业，可以直接由后勤保障或者生活服务机构来担当，内部物业管理人个人的劳动权益要有相应的保障。这样一来，就会改变业主与内部物业管理人的信托合同关系，后勤保障或者生活服务机构既是业主福利的提供者，又是业主的服务者。

无论是哪种形式的内部物业管理人，均以业主为本、以物业管理的效率为本，但官本位的内部物业管理人往往是适得其反的。

外部物业管理人只能依托业主来设置物业管理信托合同，难以形成暴利性质的条款。外部物业管理人靠贴钱来为业主服务是不可能的，否则物业管理企业就不能维持运转。同样地，外部物业管理人企业以暴利来压榨业主也是不能容许的。况且，地方政府政策关于物业管理费、停车管理费等收费有大致的价格约束力。

某种程度上外部物业管理人的信托权不仅仅受制于业主的合约，而且还受制于地方政府的价格政策。一些显失公平的物业管理收费合同和物业管理代收费合同往往不能产生法律效力，其原因盖由于违反

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第4页 / 共5页