当代物权法百科全书小辞典初稿391-1

共有物重大修缮之双多数决与单多数决

一、基本概念

共有不动产之处分和重大修缮，除了“一致决”和“多数决”两种原则以外，还可能存在“双多数决”和“单多数决”两种方法。夫妻、家庭、业主、相邻、合伙或者股份等共有关系的结构与性能不同，所选择的方法可能有差异。

中国物权法关于不动产之处分和重大修缮，实际上前后形成了“双多数决”和“单多数决”两种方法，需要根据具体情况、根据需要和可能进行区别对待。例如本法第76条第6款和本法条款的规定就是两种不同方法的“多数决”。

“双多数决”，即既按不动产建筑面积三分之二以上和按共有份额三分之二以上的多数来决定共有不动产之共同处分和重大修缮。一般是指按份共有关系人关于建筑物之类不动产的共决方法之一，或者说是指业主按份共有关系人加强共管权、共决权的一项重要选项之一。在业主专有与共有并存、共同共有与按份共有交错和没有收益分配的情势下，可放弃“一致决”原则、采用“多数决”原则，继而采“双多数决”方法，也许是个不错的选择。另有约定的除外。

“单多数决”，即不按不动产建筑面积三分之二以上、只按共有份额三分之二以上的多数来决定共有不动产、动产之共同处分和重大修缮。虽然同属于按份共有关系之“多数决”原则，却比“双多数决”简便易行，对于全部动产和部分不动产均适用。物业相邻共有、合伙共有、股份共有等按份共有关系中，在有收益分配情势下，可以忽略按不动产建筑面积三分之二以上份额，专门按三分之二以上的多数来决定共有不动产、动产份额来决定处分共有物或者着手重大修缮。另有约定的除外。

物权法第76条第6项规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当属于重大修缮之列。该条款规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”这是“双2\/3以上多数决”的规定。但是，本条款却变成了“单2\/3以上多数决”的规定。

本条款规定的是不动产和动产按份共有人重大修缮决定权的，且按份共有人是确定的；第76条仅规定不动产业主共有人重大修缮决定权的，且按份共有与共同共有的不动产是混杂的。故本条款是在第76条规定的基础上的再分类

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