当代物权法百科全书小辞典初稿495-1

适用于不动产登记生效的通用准则

一、适用于不动产登记生效的通用准则

不动产登记生效的通用准则，亦称不动产登记生效主义的通用准则，是除特殊情形以外，土地、建筑物等不动产的使用权或者所有权须经县级以上人民政府登记，发放不动产权属证书，才能最后确认产权的归属，并有效地抵制第三人的不法侵害。不动产登记生效主义，就是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，非登记不可，不登记就不能产生公示效力和法律效力。

物权法第9条就是不动产登记生效的通用准则的总纲领：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”对照该条款的两层意思，通观整部物权法的规定，土地承包经营权的设立与公示生效，存在“法律另有规定的”的法律要件。

本条款给定了两个法律条件：一方面是承认“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时成立。”另一方面又要求权利人要履行一定的手续—“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”整个条款，就是偏正关系的语句，最后重点落在了登记生效的要件上。

二、合同生效与登记生效互为补充又互不干涉

土地承包经营权的设立与生效要件，与商品房产权的设立与两个生效要件是一样的。因为它们均适用于不动产登记生效的通用准则。

为了保障商品房合法交易的成就，业主与开发商之间签订商品房买卖合同之日起，已经付款即买卖成交。其合法的交易行为受法律保护。

同理，为了保障农地、牧地、林地等土地承包经营权合同的成就，发包方与承包方之间签订承包合同之日起，双方合意立即生效。其合法的交易行为受法律保护。

然而，合同法是关乎债务关系上的一套规矩，物权法和专门法却关乎政策物权关系上的一套规矩。两者之间，既有联系又有区别，既互为补充又互不相干。

合同生效，是指合同产生的债务关系法律效力。关于合同的生效时间，合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同的生效，除了附条件、附期限的合同，以及法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效以外，通常情况下，与合同的成

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