当代物权法百科全书小辞典初稿500-1

土地承包经营权互换转让登记的约束力

一、基本要领

1．变更登记的约束力

土地承包经营权互换、转让变更登记的约束力，即变更登记对抗主义的约束力，是中国政策物权设置的一种二级登记约束力。其特征，是在土地承包经营权的互换、转让合同生效以后，采取登记对抗主义的方式：当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。因此，其约束力为后约束力、二级约束力和软约束力。

物权法第129条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

立法专家解释本条款认为：土地承包经营权有转包、出租、互换、转让等方式，但本条款规定的变更登记只列明了互换与转让两种形式。互换与转让，是将土地承包经营权换由或者转给他人行使，土地承包经营权的主体发生了变更；而转包和出租，原有的承包人与发包人的承包关系不变，承包人仍享有原来的承包经营权。由于变更登记的主要目的是向社会公示权利主体的变化，以保护善意第三人，而转包和出租不发生权利主体的更迭，因此不要求对转包和出租进行变更登记。（全国人大法工委民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》第282页。）

从以上观点和立法目的看来，由于中国未实行统一的不动产登记制度，对于土地承包经营权和土地流转权的登记制度并不严格，对于转包和出租的登记制度更加松懈。一些成熟的法制国家，对于不动产的任何设立、变更、转移与消灭，一律采取登记生效主义制度。

转包和出租，确实是原有的承包人与发包人的承包关系不变，承包人仍享有原来的承包经营权。但是，土地使用权肯定发生了变更，并且将承包关系转变为收益租赁关系。外表上是“原有的承包人与发包人的承包关系不变”，内容上是“将承包关系转变为收益租赁关系”。这不是开玩笑的，如果是一两年的转包和出租则出现物权争议少一些小一些，如果是长期的转包和出租那物权争议就大了、多了。土地承包经营权、收益租赁权和土地使用权，其作用不光是在农用土地使用权本身，可能会有连带的或者拓展的权利与义务。

譬如，关系到种田补贴、种子化肥机械等政策性补贴，出租人、转包

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