的农用地的土地所有权。但国家法人就可以买卖全国城乡的土地，也可以将农用地改变为建设用地，这才是实在的土地所有权人。

2．用益物权的辨识

国有土地上的建设用地使用权不完全是用益物权对象，唯一的用益物权对象是指有偿使用型建设用地使用权。划拨型、无偿使用型建设用地使用权不存在收益租赁关系，故不能形成用益物权关系。只有将划拨型、无偿使用型建设用地使用权变更为有偿使用型建设用地使用权，才能形成土地的收益租赁关系和用益物权关系。

很多人不理解建设用地使用权的收益租赁关系，物权法和特别法、专门法从来没有谈及这个问题。这种收益租赁关系是隐形的并且是其他方式替代或者转化的。譬如，业主购买到房屋，而房屋的价格包括了使用土地的价格。使用土地的对价，不是用来购买土地的，而是用来购买土地使用权的。与房屋屋基和周边分摊的土地使用权，名义上是“购买”的，而实质上是“租赁”的。因为对于土地使用权不是分期分批付款的，并且是隐形、搭配付款的，并且业主不是直接与土地所有权人打交道，当事人往往感受不到收益租赁关系的存在。

建设用地使用权的收益租赁关系是这样的：国家法人是建设用地的出租人，建设用地使用权人是建设用地的承租人，这样就形成了70年有效期的收益租赁关系。建设用地使用权人这种主体是单一的，作为房屋所有权人也是单一的。国家法人作为土地所有权人主体是复杂的，行使土地所有权和收益租赁权是通过市、县以上地方政府及其土地、房屋、规划、城管、市政、建设和财政等许多主管部门来行使权利的。因为分期分批或者按每年每月收地租麻烦，故70年期的租金就一次性地收取了。诚然，收地租的时候总是不叫“地租”，而是叫“土地使用费”、“土地出让金”之类的别名。

建设用地使用权是用益物权中一项重要的权利。这种权利的获得，只能通过一个统一的物权渠道才能获得。

不过，无论是建设用地使用权人取得权利的代价有多大，却始终不能取得土地所有权。这一点，与其他的不动产和动产的交易结果是不同的。其他不动产财产的交易，是通过对价与合约的形式，直接从房屋、建筑物、构建物所有权人手中取得不动产所有权。然而权利人从国家所有权人手中以同样方式取得的权利，不是土地所有权，而是建设用地使用权。这一点，与土地所有权私有化国家和地区的作法是完全不同的。

土地公有制国家，更

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