当代物权法百科全书小辞典初稿529-1
建设用地使用权出让合同之使用期限
建设用地使用权出让合同的第五项内容是“使用期限”,可以从以下几个方面来理解。具体条件与办法,应当参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF—2008—2601)即制式合同来填写。
本条款只讲“采取招标、拍卖、协议等出让建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权合同。”但出租宗地属于原划拨(承租)建设用地使用权补办手续的,应重新签订建设用地使用权出让合同。
一、使用期限
使用期限,即经营性、非划拨性建设用地的使用期限,对于所有的以对价出让的土地使用权,一律实行有偿、限期的出让与使用制度。
1.最高使用期限
最高使用期限,是建设用地使用权出让和受让的权利界线。因为地球的寿命仍然可达40亿年以上,证明了我们千秋万代以上人类与土地的利用期限是接近“无限”的,土地的使用寿命是任何不动产和动产所不能比拟的。为了土地资源的合理利用和节制使用,鉴于土地使用寿命的极端特殊性和中国人口众多、土地资源稀缺、建设土地所有权国有制等特征,于出让土地使用权的同时,明确其使用期是必须的。
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定,土地使用权出让的最高年限,依不同的用途而确定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。应当注意的是,《物权法》第149条第1款重新规定了“住宅用地使用权期满后可以自动续期”,这是跟其他出让型土地的使用期办法是有差异的。
以上规定,是中国特色的土地使用权制度。大多数国家并没有基地(建设用地)的最高期限制度,主要由当事人自行约定。
中国大陆的做法,是模仿了香港地区的“最高期限”制度。香港地区规定,除一些特殊用地批租时间较短以外,香港和界限街以南九龙半岛的土地批租期限为75年,界限街以北九龙半岛的土地批租期限为99年。以上的“批租”,相当于中国大陆的国有土地使用权的出让。
2.土地出租与使用期限
以上使用期限,是指建设用地使用权出让的最高使用期限。土地使用权出租的使用期限,只能在建设用地出让的最高
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