当代物权法百科全书小辞典初稿533-1

建设用地使用权登记生效的补充说明

建设用地使用权登记生效，可以从以下几点来补充说明。

一、统一的房地产的登记生效主义

中国实行统一的房地产登记生效主义，是在国有土地所有权与建设用地使用权分离和房屋、建筑物所有权与土地使用权相结合条件下的登记生效主义。

1．建设用地使用权与房屋所有权统一的不动产登记生效主义

城市房地产管理法第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。这是指土地使用权与房屋所有权，均采取统一的登记生效主义。至于登记、发证、公示，就是登记生效主义的必要手段。

物权法本条款，没有提房地产登记生效主义的内容，仅提设立建设用地使用权一个层面，是由于本章“建设用地使用权”主题上编排的需要而形成的现象。但这不影响包括房屋、建筑物的产权登记生效的规定，因为业主置业肯定需要领证与登记，该项不动产所有权的登记，自然包括了建设用地使用权设立登记或者变更登记的规定在内。

2．“建设用地使用权自登记时设立”标志着登记生效主义

本条款，没有明确提及建设用地使用权登记，是采取登记生效主义还是登记对抗主义。而从“建设用地使用权自登记时设立”中的关键词“设立”，无疑是采取登记生效主义。并能够由此推定，建设用地使用权设立，包括一级、二级及二级以下建设用地使用权的设立，包括建设单位使用权人、房屋业主使用权人、变更及再变更的房屋业主使用权人等建设用地使用权人，也包括正常的土地使用权和抵押的土地使用权，也包括普通登记、初始登记、变更登记、转移登记、抵押登记和注销登记在内，统统采取登记生效主义。

为什么说“建设用地使用权自登记时设立”标志着登记生效主义？

回答这个问题，可以从类似的法制国家中找到佐证。譬如，德国、瑞士等不动产登记生效主义国家就有类似的规定。

德国民法典第873条第1款规定：“为转让一项地产的物权，为在地产上设立一项物权以及转让此种权利或对此种权利设立负担，如法律没有另行规定，需要权利人和另一方当事人对发生权利变更成立合意和将土地变更登入土地簿册，本法另有规定的除外。”这是指设立、转让、变更土地的权利时，必须经过“登记簿上的登记”。第875条第1款规定，权利人放

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