当代物权法百科全书小辞典初稿539-1

土地出让金制度物权化

一、基本要领

土地出让金制度的物权化，是基于国家土地所有权、支配权、管领权、管理权、统治权和出租建设用地收益权而成立的土地出让金制度的物权化，并不是简单的土地出租人与土地承租人的物权化，而是当作一种土地管理的社会化系统工程来抓紧抓好。这是由建设用地所有权国有化的根本大法相联系的，与土地所有权私有制条件下的“收益租赁物权化”相比，在土地物权模式上、土地所有权地位上、土地管理的广度与深度上、对于包括土地信托所有权人在内的各类人员的一同监管上等等各个方面都有着本质的区别。就是说，中国土地出让金制度的物权化，从法律关系到物权关系、法锁关系、信托关系、合同关系、对世关系等等，都是全新的物权化制度，并不是单纯的“所有权∩用益物权”或者“收租权∩承租权”的物权关系和法锁关系。

土地出让金制度的物权化的主要意义在于以下几个方面。

第一，要解决国家法人土地所有权虚位问题。

传统民法典和物权法中，土地所有权是无与伦比的一类特种高级物权，也是最重要、物权关系最复杂的一类自物权。如《德国民法典》物权法编中，关于土地所有权直接的条款约占7成以上，关于土地所有权间接的条款约占2成以上，关于动产所有权还不到1成的比例。债务关系法编中关于收益租赁、农地收益租赁、使用租赁的内容，也与土地所有权有关。

土地这种财产权是极其重要、极为特殊和极为复杂的财产权。建设用地、农用地、未利用地至少有168个品种，土地的用途、权属关系、法锁关系、排他关系、对世关系、社会关系、劳动关系和法律关系错综复杂，其自然属性、社会属性、人文属性又极其特殊，且作为一种极其特殊的自然资源，可以连续利用几十亿年，地上附着物、建筑物与地表权、地上权、地下权、地役权关联在一起，土地所有权与国家领土主权紧密联系在一起。广义的土地，还包括江河湖海、气候联系在一起。

人类只有一个地球，每个国家的土地是定死了的。人类社会自从三次大分工以来，每个国家把土地所有权比金钱甚至于比战士的生命还珍贵。为了争夺土地所有权，不仅仅使用法律手段、经济手段，还常常运用政治手段、军事手段等非常手段来进行。

社会主义国家依托革命政权取得和把持土地所有权之后，如何正确行使这种得来不易

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