当代物权法百科全书小辞典初稿545-1

建设用地使用权流转要领

一、基本理念

建设用地使用权流转要掌握的要领，最根本的是要掌握流转的物权化方针政策。表面上是建设用地使用权流转人与政府之间的行政权关系，实质上是建设用地所有权人与建设用地用益物权人的关系。

建设用地使用权流转的主导形式，其实是一组法律关系和物权关系、信托关系、排他关系、合同关系、对世关系、法锁关系和社会关系。仍然是所有制关系法决定了所有权关系法和使用权关系法，宏观物权法决定了微观物权法。

建设用地使用权流转的限制是多重性、严肃性、严格性的限制。以宪法为先导，以土地管理法为中卫，以城市房地产管理法、物权法为后卫，从宪法、特别法到普通法，从大物权政策到具体操作系统，形成了一整套多重限制的网络系统。

二、主导形式

1．其受到土地所有权人的制约

建设用地使用权流转的主导形式，其实是由中国的建设用地权利制度相衔接的必然形式。因为建设用地使用权主要授权于民间，建设用地所有权则一直固定于国家。民间的土地权利，最高权利是土地用益物权，建设用地使用权流转时必然要受到土地所有权人的制约，其流转的主导形式也只能由国家来决定。

2．其受宪法根本大法的制约

建设用地使用权流转的主导形式，是基于宪法的土地合理利用、禁止任何单位和个人擅自买卖土地等大政方针前提下，赋予特别法、专门法以实操的权限，以期收到既盘活土地商品经济又不至于损害国家的土地所有权的目的，认真甄别可流转和不可流转的土地使用权，同时不放松土地规划、用途、变更权利等方面的管制，建筑国家所有权的防火墙，防止国有资产流失。

3．建设用地使用权流转的主导形式的倒装

与其说是“建设用地使用权流转的主导形式”，倒不如说是“房屋所有权流转的主导形式”。建设用地使用权的流转，其先决要件是房屋所有权的流转而成立，否则就不能成立；反过来说，房屋所有权流转不以建设用地使用权流转为先决要件。大多数情形下，除了土地使用权抵押以外，人们并不在意土地使用权的流转，买卖房屋就买卖房屋，买卖房屋时只收付房屋的对价。不过，房屋的对价也许将土地使用权的对价包含在内了。

4．建设用地使用权流转的主导形式的座标

建设

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