、《土地登记办法》等登记法未能涵盖一切建设用地使用权流转的对象，而其法则、办法等可以一点带面，成为各种不动产登记的适用范式。

建设用地使用权变更登记，实质上大多数是以房屋所有权变更登记为主体、以建设用地使用权变更登记为附体的双重登记体制，单独的建设用地使用权变更登记是比较少见的现象。中国实行的是建设土地所有权国有制，普通业主的土地权利模式是“房屋所有权+建设用地使用权”，其中建设用地使用权是房屋所有权的配套权利，较少以单独的权利来行使和登记。土地使用权流转、土地使用权登记均如此，就是一脉相承的不动产双重权利模式。就建设用地使用权登记生效而言，从初始登记、变更登记到注销登记，均与不动产双重权利模式和双重登记体制有直接的关系。

建设用地使用权变更登记生效主义，实质上是“房屋所有权变更登记生效主义+建设用地使用权变更登记生效主义”的双重登记生效主义。房屋，按照城市房地产管理法的意思，就是包括建筑物、构建物及其附属设施。既然房屋的产权不登记就不能生效，非登记不可。那么，很显然，建设用地使用权也肯定是“不登记就不能生效，非登记不可”。初始登记是如此，变更登记和注销登记也是如此。一般而论，房屋所有权变更登记生效为先行，建设用地使用权变更登记生效为后行。因为所谓的流转，首先是房屋所有权的流转，其次才是建设用地使用权的流转。

城市房地产管理法第32条的规定是：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所谓“双同时”，就是如本文所分析的“房屋所有权变更登记生效主义+建设用地使用权变更登记生效主义”的双重登记生效主义，而且是以房屋的所有权转让、抵押为主，以土地使用权的转让、抵押为辅。

2．土地登记专门法中的变更登记

土地登记专门法中的变更登记，涵盖的内容有：（1）国有土地使用权转让之变更登记；（2）划拨土地改出让土地之变更登记；（3）企业入股之变更登记；（4）单位合并、分立之变更登记；（5）土地交换、调整之变更登记；（6）因抵押或者因抵押取得土地使用权之变更登记；（7）因购买房改房而获得土地使用权之变更登记；（8）抵押合同变更之变更登记；（9）土地使用权出租之变更登记；（10）因继承、受遗赠而获得土地使用权或者土地之他项权利之变更登记；（11）更正登记、异议登记、预告登记、查封

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