当代物权法百科全书小辞典初稿559-1

建设用地使用权续期制度

一、基本概念

建设用地使用权续期制度，是建设用地使用权长期化全程化管理的一个后续步骤，是各种建设用地统一规划调度、分类处理的有效措施，也是积极探索新型的土地管理制度的有益尝试。其包括自动续期制度和申请续期制度两大类别，主要由制度物权法或政策物权法规范与调整，普通物权法和担保物权法是辅助工具。全国统一的土地管理制度是其中心，所有权制度和用益物权制度是两个基本点。其中，住宅建设用地使用权自动续期制度是物权法新推出的一项重要制度，为保障广大业主和居民的居住权，使得有恒产者有恒心、安居乐业和物权社会的稳定奠定了法制基础。

法定的建设用地使用权续期制度可以分为两大类别，一类是住宅建设用地使用权期间届满的，统一实行自动续期制度；一类是非住宅建设用地使用权期间届满的，可以申请续期，但没有被批准续期的除外。其他的情形，如对于建设用地使用权期间届满后，国家无偿收回土地上的房屋和其他不动产的强制性规定，逐渐淡出旧法律法规的视野，并以新法律法规代替之。至于“约定的续期办法”，需要具体情况具体分析。

自动续期制度，是物权法最新创立的不动产双重保护与恒定制度，旨在针对住宅类建设用地使用权与房屋所有权的特殊性作出的特别规定。这是物权法的一大亮点之一，为广大业主所赞同与佩服。是大力支持广大业主安居乐业、完全利国利民的特别物权保护制度，具有非常重要的现实意义和长远的指导意义。

申请续期制度，是旧通用续期制度中可保留的一项建设用地使用权续期制度，即指合理的非住宅类申请续期制度。但在“有约定的，按照约定”方面，政府与大型重要基础设施的投资合同约定中突破了非住宅类土地使用权法定的期限，应当视为“准申请续期的约定”，法律并无禁止的规定。

建设用地使用权续期制度实行“两条腿走路”的方针，既要考虑到妥当地保护私人业主长远的合法权益，又要考虑到妥当地维护国家的长远利益，讲风度而不失土地所有权人的身份，讲身份而不忘适度的放权让利。建设用地使用期限高达40年～70年不等，确实需要高瞻远瞩又胆大心细，脚踏实地又运筹帷幄。未来漫长岁月中，确实存在许多不确定性因素，有些因素可能波动性相当大，也许对于现行的续期制度多少有些冲击，但实行“两条腿走路”的方针将会是长期

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