当代物权法百科全书小辞典初稿570-1

宅基地使用权的取得行使和转让之总概念

一、基本的总概念

宅基地使用权取得、行使和转让，亦称宅基地用益权的取得、行使和转让，是由特别法、专门法和地方法规定的农村建设用地使用权专项管理制度。其一般原则是“一户一宅制”或者“一户一地制”，其取得、行使和转让的特点是从严把关。依法取得的土地使用权一般为村民无偿取得、无偿使用或者无限期利用的福利社会主义性质的土地权，并向象征性有偿取得、有偿使用制度过渡。宅基地使用权一般不允许使用权人擅自单独转让，要求于“房地合一”的政策范围内，宅基地上的房屋等建筑物也一般不允许使用权人擅自转让。这是因为中国土地资源的稀缺性和合理规划使用的限制性所决定的政策物权，不能与城市中建设用地使用权的取得、行使和转让同日而语。

宅基地使用权的取得，即宅基地用益权的取得、或者得而复失后的再取得，基于农民的身份权、居住权和福利享有权而设立，是与从严审批制、从严规划制和“一户一宅制”或者“一户一地制”相联系的不动产物权设立制度。这项制度将是长期一贯制的制度。其出发点，要在适当地满足农民的生活居住用地、同时也关于过分放纵批地的两难选择中寻找权利的均衡机制，也就是在集权与放权之中作出一个恰当的物权调整。

宅基地使用权的行使，即宅基地用益权的行使，指权利人按照“专地专用”原则和“一户一宅制”或者“一户一地制”原则，逐步实行交纳土地使用费制度，避免土地资源的过度利用与超标使用、铺张浪费等现象发生。农村村民依法取得宅基地使用权即用益权的，有权在指定的宅基地上建造住宅及其附属设施，从而基本满足住宅用地分配指标；依法取得的所建住宅及其附属设施的所有权在特定范围内行使占有、使用、收益和处分的权利，如有多余房屋还可用于合法经营。

宅基地使用权的转让，即宅基地用益权的转让，包括宅基地使用权与住宅“房地合一”的转让，一般只能限于本农民基层组织内部的抵押与转让。宅基地使用权在直系亲属中继承、赠与、互换应当允许。一般而论，宅基地使用权因为是无偿使用的土地使用权，这种另类的建设用地使用权和建筑物所有权不能自由抵押与转让，不能如有偿使用的国有建设用地使用权那样自由流转。

物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有

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