当代物权法百科全书小辞典初稿576-1

宅基地使用权的变更登记注销登记综合概念

一、概述

宅基地使用权的变更、注销登记，即宅基地用益权的变更登记、注销登记，是国家土地统一规划管理的一项不动产确认与保护制度，旨在保护宅基地用益权人和基地上房屋所有权人“房地合一”的合法权益的一项新制度。是城乡建设用地使用权统一登记制度的一个品种，是在宅基地使用权已经办理登记基础上，因宅基地使用权转让或者消失而进行的变更登记或者注销登记的含义。

宅基地使用权的变更、注销登记，是不动产登记生效主义的法律要件，意思是非登记不可，不登记就不能发生法律效力，也不能对抗善意第三人的占有，尤其是变更登记是如此。宅基地使用权发生转让或者消失，是办理变更登记或者注销登记的前提。宅基地使用权转让或者消失已经构成事实要件以后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。如果不办理、未办理相关登记，不发生宅基地使用权转让或者消失的法律效力，更不能对抗善意第三人。

宅基地使用权的变更登记，即宅基地用益权的变更登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记等主体、客体要件在内的登记。形式上，包括主动变更登记、被动变更登记和自动变更登记等各种类型。

宅基地使用权注销登记，亦称宅基地用益权注销登记。指基于宅基地使用权设立登记和变更登记之上的注销宅基地使用权和使用证书登记，是宅基地使用权自然终止、消灭终止、转换终止之后的注销登记。

物权法第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

理解上述规定应当从以下几个方面来把握。

第一，宅基地使用权已经登记是办理变更登记或者注销登记的前提。

第二，宅基地使用权已经发生转让或者消灭，是办理变更登记或者注销登记的事由。

第三，宅基地使用权转让或者消灭的事实要件成立后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四，宅基地使用权变更登记或者注销登记，对于特定对象而言是个交叉性的登记办法。

宅基地使用权转让，包括宅基地使用权的互换、赠与、出让、析产或者继承、遗赠等类型。有的转让会导致宅基地使用权消灭，

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