当代物权法百科全书小辞典初稿658-2

不动产抵押范围概述

抵押财产与抵押财产权组合型抵押范围，是主物抵押带动从物抵押、或者从物抵押带动主物抵押，以及与民事主体的建筑物财产和土地使用权相互关联的权利组合，或者不动产财产权利与土地附着物组合，统称为不动产及其权利“主从组合”模式，也是中国不动产抵押组合担保制度化、物权化的基本模式。

一、主从合一制度

“主从合一”是不动产转让的一项既定的组合移转制度，于抵押权方面预示着不动产抵押应当是“主从合押”，只有个别情形例外。如种植业的树木、庄稼等，可以“主从合押”，也可以“一分为二”，属于个别情形。“主从合押”的意义在于，主物可以与从物一同抵押，从物也可以与主物一同抵押，这是土地类财产与财产权合二而一的特质决定的。

主物与从物的划分（1）当土地上存在建筑物，建筑物下面存在土地时，建筑物是从物，土地是主物。尽管建设用地使用权是用益物权之标的物，建筑物是所有权之标的物，建筑物却是依附于土地之上的从物。（2）当土地上存在树木、庄稼等附着物，树木、庄稼等附着物下面是土地时，树木、庄稼等附着物是从物，土地是主物。

“土地使用权高于建筑物所有权”是一个十分特殊的现象，只有土地所有权公有制国家才会有，中国的旧社会不会有，西方国家也不会有。

“主从合一”制度，如果涉及到房屋或者土地的抵押，必须是“房地合一”的“一并抵押”的制度。如果涉及到未成熟或者未收割的树木、庄稼的抵押，原则上是“主从合一”制度，正如德国物权法所示的“如无其他规定，应认为让与应扩及于从物”。

树木、庄稼附着于土地之上是不动产，被砍伐、被收割下来后是动产。种植的作物是有生命周期的，特别是树木的生命周期很长，有的高达数百年、上千年。树木的生长期越长，经济用途越大。法律要保障抵押人的权益，必须执行“主从合一”制度。

二、房地合一制度

“房地合一”是不动产转让的一项既定的组合移转制度，于抵押权方面预示着不动产抵押应当是“房地合押”，这是完全一致性的“抵押财产与抵押财产权组合型抵押范围”。尽管此项也可以并入“主从合一”制度之中。

“房地合一”制度仍然可以“主从合一”制度的法理来阐发，但侧重点是不同的。上述的“主从合一”制度提到，“主从

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