当代物权法百科全书小辞典初稿667-2

乡镇村企业法定不动产集合抵押的性质

一、一般理念

乡镇、村企业法定不动产集合抵押的性质，重点不在于集体的土地所有权，重点在于乡镇、村企业建设用地使用权的作用权与利用权。宪法、土地管理法等一系列法律规定，任何单位与个人不得擅自买卖土地，土地使用权的转让依法进行。集体的土地所有权缺乏自由抵押、自由转让、自由处分的作用权，实际上已经退化为土地用益物权。集体的土地所有权缺乏自由利用权，只能是依据法律规定专地专用，特别是乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权只能是专地专用、专地专押、专地专让。

乡镇、村企业法定不动产集合抵押，因受所有制制度、所有权制度、抵押权制度的多方面限制，乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押限制，和乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押占用范围内的建设用地使用权抵押限制，成为很不自由的法定不动产集合抵押制度。城市中单位、个人的法定不动产集合抵押并没有这么多的限制条件。

法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押，但对实现抵押权后土地的性质和用途作了限制性规定。物权法第201条规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。

农村绝大多数房屋与土地是禁止抵押、流通的，而乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的建设用地使用权是限制抵押、流通的，这种政策物权法、制度物权法的效力优于担保物权法的效力。因此，乡镇、村企业法定不动产集合抵押的限制，关键在于政策物权法、制度物权法的的限制。

有的人会认为乡镇、村企业的土地所有权是最重要的。其实不然。土地所有权实际上没有土地作用权、土地利用权重要。对于这一点，很多人是没有注意到的。乡镇、村企业的土地所有权是虚权，乡镇、村企业的土地作用权、土地利用权才是实权。乡镇、村企业法定不动产集合抵押的性质核心就在于此处。

二、性质特征

乡镇、村企业法定不动产集合抵押，是以建设用地使用权为中心的统一的目标责任制。其土地管理制度的统一性，表现在以下几个方面。

第一，建设用地“专地专用制度”的统一性。

建设用地“专地专用制度”的统一性，

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第1页 / 共5页