当代物权法百科全书小辞典初稿18-1

不动产

一、基本概念

不动产，是指依自然属性、地理属性、人工改性或者法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地附着物，以及与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地不能分离的其他物。因其具有不可移动性与易识别性、长久或者永久耐用性、物理异质性或自然构造特异性、数量有限性与难以再生性、用途特殊性与多样性、社会供给的有限性、物权受限性与物权交融性、容易保值增值和复合不动产的特性、弱窄的流通渠道特性等诸多特征，遂成为财产权中最重要最突出的一类相对固定的权利，亦成为财产权法与物权法中最复杂多态的一类严整型支配权。

土地、房屋等不动产，是国家、集体、私人和其他人最大宗或者最重要的财产，具有使用期长、用途多样、易保值增值和公益性、共益性、自益性、他益性容易交叉等特点，因此应当综合运用所有制制度、所有权制度、用益物权制度和担保物权制度统一规范与调整。不动产不仅仅是普通物权法和担保物权法重点控制的对象，而且还是制度物权法包括政策物权法重点控制的对象。登记生效和属地管辖与保护，是不动产权利设立、变更、转移、消灭的共同特点。

根据需要和可能，将不动产或者动产作为生产资料、生活资料以及收藏品、保值品等，由此产生动态平衡的或者静态平衡的物权关系、法锁关系、合同关系、信托关系、排他关系、对世关系和法律关系，使得物的保护与物的利用方面都有法律保障。其中，不动产物权比动产物权更加复杂而多态，受制度物权法规范与调整的范围和力度相当大，物权化方针是从严控制；大多数动产较易自由流通，受制度物权法禁止与限制的品种数量较少，物权化方针是从宽处理。

（一）不动产的自然特性

不动产的自然特性，是指不动产作为自然物或者明显存在物的特性，据此可以最直观地与其他种类的财产或者财产权区分开来。

1．不可移动性与易识别性。又称位置固定性或者区位明显性，即地理位置固定不可随意移动、物的大小棱角形状明显且易识别。这是区别于动产的最常见的判定办法。

2．长久或者永久耐用性。不动产一般而论不是一次性消费品，房屋一般是长久耐用品，土地一般是永久耐用品。土地不因使用或放置而损耗自然物，不污染破坏就不会毁损，绝大多数土地可以重复使用数十亿年；房屋不遭受地质灾害、人

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第1页 / 共5页