当代物权法百科全书小辞典初稿37-1

不动产统一登记制度

一、一般理念

不动产统一登记制度，亦称之为统一的不动产登记制度。其是根据现实国情民情和根据需要和可能，针对登记范围不统一、登记机构不统一、登记办法不统一和不动产公开查询制度不统一、收费标准不统一等存在的问题，从立法实践到具体实践上克服困难，建立健全统一的不动产登记制度。

不动产统一登记制度，正如物权法第10条第二款所示，其规定“国家对不动产实行统一登记制度”，要做到“三统一”：登记范围统一、登记机构统一，登记办法统一。具体地说，打破条块分割、各自为政的僵局，将土地、房产、草原、林业、农业、海洋行政和地质矿产管理部门与登记机构，合并为一个管理部门、一个登记机构，是建立不动产统一登记制度的基本要求。尽管建立与全面落实不动产统一登记制度是制度物权法范畴，要由专门法、行政法规来规定，而普通物权法的条款中下意识地、前瞻性地提出这样的主张，也是有一定道理的。

物权法第246条进一步规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法的有关规定作出规定。”

实行不动产统一登记制度是大势所趋人心所向，是吸取古今中外的登记法经验、与国际接轨、完善登记制度、提高工作效率、减少当事人负担的需要，也是产权信息化、透明化、公正化和法制化的需要，也是行政管理体制改革的需要。群众事无小事，登记事无小事，有关立法执法和执政部门必须认真对待，积极建立健全不动产统一登记制度。

造成中国不动产的多头管理、多头登记和政出多门等问题，不仅仅是行政管理体制和登记管理体制问题，还有土地所有权二元化问题和土地所有权与使用权二元化问题。西方国家实行的是土地所有权私有制，房屋的私人所有权和土地的私人所有权是一致性的，不动产物权关系是相对简单的，建立健全不动产统一登记制度是很容易的。在中国，农村土地是集体所有的，城市土地和部分农村土地是全民所有的，农用地、建设用地和未利用地都有许多品种，合计有168种用途。其中，建设用地包括划拨土地与出让土地、农村集体建设用地与宅基地等多个品种；中国的土地所有权是公有制的，土地使用权有公有制的、共有制的，也有私有制或者混合所有制的，还有其他所有制的，且土地所有权不得设立抵押权等担保负担。

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