当代物权法百科全书小辞典初稿39-1

形式审查与实质审查

一、形式审查与实质审查

不动产登记机构的形式审查与实质审查，是不动产登记机构履行职责的两种概括性定义，也是申请登记的当事人需要如实配合的法定义务。在这里，不动产登记机构是遵守程序、履行职责的第一责任人，申请登记的当事人是遵守程序、履行义务的第二责任人。此项规定，是物权法作出的新规定，对于增强登记机构的责任感、改进登记工作、提高审核质量、遏制虚假登记的违法行为意义重大。

立法专家指出，物权法制定之前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准没有明确规定，各地登记机构掌握的尺度宽严不一，法院在审理有关房地产登记的行政案件中审判标准也不尽相同。据在立法过程调研中了解，房产登记机构一般只是对登记申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，各城市基本没有将询问当事人纳入登记程序，大部分城市登记时不去现场查看。主管部门的同志认为，实质审查错误率低，登记机关也承担一定风险；形式审查效率高，登记机关不承担风险，但存在不安全因素。（《中华人民共和国解读》第30页）

1．登记机构的形式审查

登记机构的形式审查，是根据申请人提供的不动产权属证明和不动产界址、面积等必要材料进行审核，就有关登记事项询问当事人，并据此如实、及时登记有关事项。

形式审查，是不动产登记的必要程序，未经审查，不能作为不动产登记的法定条件。否则，登记机构要承担登记不实的责任，甚至赔偿权利人的经济损失。

形式审查，不是走形式、搞形式主义。这就要求登记人员具备职业道德水准，具备专业素质，熟练掌握技能，辨别证明的真伪。

物权法第12条第一款第（一）项是主要职责范围，这实际上是既针对登记机构，又针对登记申请人的。“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”是登记机构法定的职责，也是申请人法定（提供）的义务。

所谓“权属证明”，当指证明登记申请人享有不动产的证明文书，如房屋所有权证、土地使用权证，房屋所有权证、土地使用权证的变更登记证，以及法院确认物权、分割遗产、分割共有财产的生效判决等。以上这些是法定的权属证明，是有法律效力的证明。除此以外，公证的证明、遗嘱的证明、证人的证明、单位的证明，能够证明不动产权属的，应当尽量提供。此类证明是

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