当代物权法百科全书小辞典初稿48-1

不动产登记资料主要查询人员

一、基本理念

物权法第18条关于“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”的规定，是个笼统的抽象规定，或者相当于折中式的指导性意见。

不动产登记资料的查询，公职人员的查询对象范围甚至多于民事人员的查询对象范围。实质上，这种规定是行政法、专门法等制度物权法在普通物权法的再现，均属于指导性的查询办法。随着形势的发展，不动产登记资料查询的公开性程度会相应的加强，全开放的范围也会相应的扩大。大多数人会形成共识，不动产登记资料的开放一般是利多弊少的，关键在于需要不断的总结经验，解决一些技术上的措施，逐步形成完善的不动产登记资料开放制度。

根据本法本条款规定，不动产登记资料主要查询人员，是指权利人、利害关系人。

1．权利人及其查询权。所谓“权利人”，亦称产权人，应当是指对登记的不动产享有所有权或他项物权的权利人及其代理人。这种查询权人，应当是直接的、普遍的查询权人。权利人申请异议登记、更正登记、变更登记、注销登记时，均可向登记机构从不动产登记簿册中进行查询、复制资料。登记机构应当尽量满足权利人的查询要求，不得拒绝和故意拖延时间。

2．利害关系人及其查询权。所谓“利害关系人”，应当是指对登记的不动产有现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生一定影响的人。这种查询权人，应当是间接的、特殊的或者另类的查询权人。除了民事主体之类的利害关系人以外，公事主体的利害关系人是很特殊的查询权人。两种查询权人的本质区别在于，民事主体之类的利害关系人一般因经济关系而申请查询，其权限是低于登记机构和公事主体的利害关系人的。公事主体的利害关系人一般因政治关系而申请查询，其权限一般是既优于登记机构、又优于民事主体之类的利害关系人的。

根据利害关系人的性质和查询重点，概括为以下几类查询权人。

一是物权关系的利害关系人。不动产交易人为证实产权证的真实性而申请查询；发生物权纠纷后要求更正登记、注销登记或者变更登记的物权关系人申请查询。这种利害关系人比较普遍，往往涉及人数众多，有些利益关系是很大的利益关系。如被征地、被拆迁人因被征地、被拆迁的面积等或者对于安置房、安置地等发生争议，被迫申请

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