当代物权法百科全书小辞典初稿305-1

业主建筑物共管权

一、基本概念

业主建筑物共管权，是指众业主均依托同一小区业主的身份权或业主会员权和建筑物区分所有权等权利享有的共同监管权，目的在于正确处理相邻关系，共同营造和谐、安全、恬静、舒适的安居生活环境。

物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。”简要规定了业主建筑物专有权和共管权，附带提出了业主建筑物共有权。

业主建筑物专有权加上业主建筑物共有权形成了业主的身份权，无论业主是否在所在小区、楼盘里已经上了户口，由这种身份权或会员权直接导出了业主建筑物共管权和其他一系列配套性权利。每个业主是管理者、又是被管理者，故可分析出正物权与反物权或者正物权与负物权、零物权与反物权、有物权与无物权以及大物权与小物权、主物权与从物权、加物权与减物权、动物权与静物权和自物权与他物权、自益物权与他益物权、共益物权的物权关系出来，借以规范与调整业主建筑物共管权。

业主建筑物共管权的主要内容有：

1．业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

2．业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约。

3．选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

4．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建或者重建建筑物及其附属设施等。

5．业主大会和业主委员会的日常监管权。是依据诚实信用原则和公序良俗原则规范以改良业主的生活环境。对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声波、违反规定饲养与放逐动物、搭建违章建筑、侵占汽车或者人行通道、拒付物业管理费等损害公共权益的行为，以及物业管理企业的失职、渎职和贪污腐化侵害业主权益的行为，有权依照法律法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。其中，消除危险、排除妨害的物权请求权，应当不受诉讼时效的限制，但业主大会和业主委员会和各个业主应当主动地维护自己的合法权益。

中国物权法第6章从第70条至83条，基本上规定的是业主建筑物共有权和业主建筑

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