当代物权法百科全书小辞典初稿308-1

业主所有权的性质

一、一般理念

业主所有权的性质，一般是指业主建筑物区分所有权、建设用地使用权、地役权以及派生性、关联性权利义务的性质。最根本的性质，是私共化或者共私化的性质，与业主建筑物共管权有着非常密切的联系，是私共化中最典型和持续最长久的混合财产权之一。此项规定，由所有权关系法和物业管理法规范与调整，但建设用地使用权很大程度上肯定会由制度物权法统一规范与调整。

物权构造上，广泛存在复合性、复杂性、粘连性、并联性和立体性等特点。建筑物区分所有权总是与建设用地使用权结合在一起，建设用地使用权往往与地役权粘连在一起，建筑物专有权往往与建筑物共有权联系在一起，业主的共有权与共管权往往并联在一起，物权的设立、登记、变动往往复合在一起。

物权关系上，广泛存在交叉性、稳固性、多样性、特殊性和立体性等特点。业主所有权本身是个很大的财产权包裹，也可以与身份权、人身权等发生关系。建筑物和建设用地经久耐用，所有权人之间和所有权人与用益物权人之间可以建立长期而稳固的物权关系。业主所有权上，可以产生普通物权、担保物权与制度物权、政策物权等多种物权关系，建筑物上、建设用地上和供役地、需役地上都可以按照用途产生各种物权关系。在各种物权关系上，建筑物所有权和建设用地使用权的物权关系，是最特殊、最庞杂、最对世、最容易产生矛盾和最有发展动力的一类特种物权关系。

业主所有权，亦称业主建筑物区分所有权，系指业主建筑物专有权并延伸至建筑物共有权、建设用地使用权的复合性权利，辅之以业主建筑物作用权、利用权、地役权和成员权、共管权、共决权等成龙配套的一系列权利，是私有财产中权利与义务最庞杂的财产关系之一。因为它是一种错综复杂的很特殊的不动产，故既受所有权制度规范与调整，又受所有制制度规范与调整，除了普通物权法的保护与限制以外，制度物权法或担保物权法也不同程度地对此进行保护与限制。

业主所有权，指业主依法依规对建筑物内自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全套权利，在此基础上，业主可以对于建筑物外共有部分享有共有、共管的权利，对于物业小区内的绿化地、空闲地和防空洞等享有共同使用、共同管理的权利。

广义的业主所有权是不局限于业主专有权的多维度权利，而狭义的

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