当代物权法百科全书小辞典初稿309-1

业主建筑物共有权

一、基本概念

业主建筑物共有权，是基于业主建筑物专有权、建设用地使用权和地役权等本位物权而相应延伸的特定共有财产权，以及由此产生的身份权、共管权、共决权，是业主必不可少的权利之一。与业主建筑物共管权有着非常密切的联系，是私共化中最典型和持续最长久的混合财产权之一。这种共有权一般可以分为按份共有和共同共有两种形式，但在一个物业小区内基本形态是共同共有制。此项规定，由所有权关系法和物业管理法规范与调整，但建设用地使用权肯定会由制度物权法统一规范与调整。

很大程度上源于习惯法、自然法、道德法或者逻辑法，只不过是物权法将它提升到成文法的高度来认识而已。绝大多数楼盘与大厦中，业主没有签订业主建筑物共有权合同，大家习惯成自然了。如果冷不防发生共有权物权纠纷，权利人可以拿物权法第72条至第74条等条款来维权。诚然，有业主建筑物共有权合同的肯定容易解决问题一些。

关于业主建筑物共有权的法制关系与法律关系问题，与业主建筑物专有权相同之处，在规范与调整所有权制度的时候，要注意所有制制度的规范与调整。区分业主建筑物共有权与专有权是技术物权法的一般要求，而规范与调整所有权制度需要政策物权法等制度物权法保驾护航。同样是个非常沉重的话题，远远超出人们想象的范围。无论是土地公有制或者是土地私有制国家，都切身体会到业主建筑物共有权与专有权的重要性与复杂性，都不遗余力地制订专门法、单行法进行统一规范，公法和公权力机关介入的机会也大大的增加。

在工业化、城市化社会里，土地资源的“私权共化”现象最为严重，这从每个物业小区中业主建筑物共有权及其建设用地使用权中可见一斑。只有这样才是最为公平合理的，大家一直在认同着。

二、一般分析

1。业主建筑物共有权

指业主对于建筑物及其配套设施按份（局部）共有或者全体共有的使用权、管理权，包括成员权。该共有权，包括局部共有、全体共有两种准所有权（管领权）等配套性权利。

基本概念如下：（1）局部共有。指各个楼层的专用走廊、照明、通风设施，可为同一楼层的业主共有，有的可以在自家门口停放自行车或者放一鞋柜等，但以通行无阻为限。部分业主的直饮水管道、网线管道、停车棚等，也可视为若干业

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