当代物权法百科全书小辞典初稿314-1

法定建筑区划内的共有权

一、基本概念

法定建筑区划内的共有权，系指建筑区划内的道路、绿地、公用设施、公共车库、物业服务用房和其他公共场所的归属，法定一般属于业主共有的权利，是业主不动产共同所有权中最主要的共有权对象，是基于业主专有权、建设用地使用权而成就的共有权，及于业主的通行权、停车权、绿化美化环境权、休憩生活权或文体娱乐权等权利。这种权利的划分，以业主为本，重点在于保护业主的土地使用权、住宅生活权或者方便生活权。

这种共有权，由建筑区划内的共有法统一规定执行，确保业主的共同权益不受他人的干扰与破坏。

物权法第73条明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”指示一定要按照不同的建筑物及其产权类型，统一区分法定与约定、共有与专有、业主所有与国家所有的权利。

要求将建筑物区分所有权的权属关系确认清楚，业主共有是特定的权属形式。此外，还可能发生少数或者个别业主专有的、他人所有的或者国家所有的权属主体。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，这些固定资产的产权不能归为个人专有或者归他人所有，这是保障满足全体业主基本生活需要的大原则，否则就不叫公共场所、公用设施了。建筑区划内的道路、绿地共有权或公有权的归属，要求在房屋买卖合同中载明并不得随意更改共有权或公有权主体。

仅以住宅房屋品种而论，对于业主有产权的类型，主要有商品房、商品公寓房、政府解困房、经济适用房、由国家或者国企公寓房改制成的私人住房、职工福利性质的产权房等多个品种，投资者有房地产开发商、地方政府、中央或地方国有企业等多个物权主体。

所谓建筑区划内，有的仅指物业小区大院内的城市规划区域面积，有的指物业小区大院以外部分的道路、绿化带区域。一般而论，由政府投资的经济适用房、解困房、公寓房建筑区划及于物业小区大院内和院墙外部分的城市规划区域，而院墙外部分的城市规划区域一般没有向业主收取土地使用费和道路建设费、绿化建设费，因此这部分道路、绿地及其地上附着物的所有权归国家所有。外延的共

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