当代物权法百科全书小辞典初稿317-1

业主车位车库意定性物权

一、基本理念

业主车位车库意定性物权，是业主首选的可双方合意决定的一类不动产物权。业主或车主依据物权法的规定，自由选择购买、受附赠或者承租等方式约定相应的权利。某种意义上说，法律提倡开发商或者中介商以附赠的方式回馈业主，平衡双方的利益关系。

物权法第74条规定：（1）“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”（2）“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”（3）“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第（1）款规定了房屋和车位、车库供应商应当提供的满足车主需要的义务，确定了业主拥有车位、车库的优先权。第（2）款规定了业主车位车库“意定”性物权，倒逼房屋和车位、车库供应商，在房屋购买合同中写清楚是否通过出售、附赠或者出租等方式约定来确定物权关系，提倡以附赠的方式约定来确定所有权关系。执行中，有约定的按照约定，没有约定的暂行搁置争议或者搁置权属关系。第（3）款规定了业主车位车库“法定”性物权，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主实在是购买不到或者不愿意购买车位车库，或者没有受附赠车位车库，可以利用业主共有的车位车库。这种规定，实际上是削弱了房屋和车位、车库供应商的垄断权，有可能据此平抑物价，解决业主、车主的实际困难。

建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库有很多优点，业主可共有亦可私有，可选择购买、受附赠或者承租等方式约定，而且室内的车位、车库具有屏蔽性好、安全性好、经久耐用、避免车辆日晒雨淋等众多优点，故实为典型的“意定”性物权。就物权的过渡性、稳定性而言，业主购买的略微胜于受附赠的，受附赠的胜于承租的。如果业主租用、租借开发商或者中介商的车位、车库，很有可能不会长久合作下去，因为所有权是开发商或者中介商的，在追求利润最大化思维驱使下，随时都有取消租赁合同的可能性。

如果细究一下“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的中庸性条款，觉得也是含有多重性物权的包装，并且还是有商榷的余地。与“法定”的物权相对，他是属于“意定”性物权。这里的

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