当代物权法百科全书小辞典初稿335-1

物业信托管理的规范

物业信托管理的规范，指业主与物业管理人对于相关行为的制度规范、合约规范与行为规范。说到底，就是双方之间信托关系的规范。至于本条款规定的“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑规划区的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”，只不过是其中的一部分。如物业小区内人身安全也是物业信托管理的规范内容之一，甚至于比财产安全更加重要。

一、制度规范

制度规范，指物业信托管理的规范要依照城市房地产管理法、城市新建住宅小区管理办法、物业管理条例、物权法、担保法、合同法和民法通则等法律法规来进行全员全过程全方位全要素的规范化监督与管理，对于委托方和受托方都是需要共同遵守、相互监督与规范化运作的。

如物业管理条例第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这是对于业主大会选聘物业管理服务人的原则性规范。类似的原则性规范还有：“从事物业管理活动的企业应当有独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”；“物业管理服务人与业主委员会签订规范的祥细的服务合同，接受全体业主的监督管理，不得随意改变业主共有的物业用途；物业服务企业未能履行物业服务合同的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得损害公民的合法权益”……所有这些，都是法定的物业信托管理的规范，是物业信托管理以制度化建设来推动规范化建设的强力规范化，具有很高的约束力、公信力与威权力。

二、合约规范

合约规范，指物业管理委托人与受托人之间签订合同、履行合同的规范。

对于商品房业主而言可能不止一个物业管理合同，需要区别对待。对于业主购房时签订的临时性过渡性物业管理合同，过期作废后或者

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