当代物权法百科全书小辞典初稿519-1

建设用地使用权是国有土地条件下的用益物权

一、权属类型

主题：建设用地使用权是土地所有权国有制条件下的土地用益物权。这是指有偿使用型建设用地使用权的主要性质特征之一。

建设用地使用权的主要性质特征如下：（1）是国有土地条件下的用益物权，包括建设用地的地表权、地上权、地下权，是公益权、共益权、私益权、自益权和他益权容易混合或者融合的特殊不动产定限物权。（2）是催化市场杠杆机制的土地利用权与作用权，尤其是有偿使用型建设用地使用权在市场经济中扮演着十分重要的角色。（3）是与人类活动密切相关的物质利益，建设用地使用权与不动产所有权往往构成复合型权利。（4）建设用地使用权的设立实行登记生效主义。（5）统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦和房地合一、主辅统一等是一般原则，也是建设用地使用权人应尽的义务。其中，第一个特征是根本的特征。

1．国有土地的辨识

建设用地使用权，从法律意义上和狭义上说，不包括农村宅基地使用权和集体的建设用地使用权。自从国家出台建设用地土地有偿使用政策以来，农村集体占有的土地需通过征收为国有土地以后，才能进入土地市场流通。过去遗留与现存的农村集体建设用地使用权，由于法律关系复杂，且不能进入土地市场流通，故目前仍然不是现行物权法和专门法规范与调整的对象。物权法立法机关在其物权权威解读文本中，从来没有提出过“集体的建设用地使用权”，只肯定了“建设用地使用权是土地所有权国有制条件下的土地用益物权”，且在解读物权法第138条关于出让建设用地使用权时，特别说明“目前一般是由市、县人民政府土地行政主管部门代表国家作为出让人。”

但是，有的教科书和专家著作中却在大谈特谈“集体的建设用地使用权”，这种讲法是毫无意义的。道理很简单，既然集体的建设用地使用权不能进入流通领域，他们既不能出租、也不能抵押和转让土地，根本不是用益物权对象。

目前，所谓的土地所有权二元化，指的是农用地的土地所有权二元化，不包括建设用地之土地所有权二元化。即使是农用地的土地所有权二元化，所谓集体的土地所有权仍然是个虚权，不是实权，集体的土地所有权人不能自主买卖土地，也不能将农用地改变为建设用地，最关键的处分权是没有的，最多是个信托

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