当代物权法百科全书小辞典初稿520-1

建设用地使用权是催化市场杠杆机制的最大宗定限物权

一、杠杆机制与定限物权

主题：建设用地使用权是催化有偿使用公开化的市场杠杆机制，是最大宗不动产定限物权。此为有偿使用型建设用地使用权五大主要特征之二。

1．建设用地使用权之市场杠杆机制

建设用地使用权催化商品性公开化条件下的市场杠杆机制，是上世纪八十年代以来积极探索而催生出来的建设用地使用权新型制度。其最大亮点在于，能够大胆地从以往的建设用地使用的福利化、无偿化制度中寻找出一个相对平衡的支点，即从全部的统一的划拨土地、无偿使用政策中，列出一部分非划拨的、有偿使用的一类建设用地使用政策，以期实现从非均衡性向均衡性过渡，发挥商品化公开化条件下的市场杠杆机制。

以往的历史经验告诉我们，并不是说建设用地使用的福利化、无偿化制度是完全错误的，也不能说非划拨的、有偿使用的一类建设用地使用政策是完美无瘕的。

关键在于，当中国人口从4亿5千万一路增长到2倍、3倍以上直奔14亿人口时，建设用地使用和城镇人口住房的福利化、无偿化就不能再度维持，各级政府不堪重负；再者，建设用地的合理利用、使用，充分挖掘潜力，发挥应有的效能，并借此解决财政困难，改善房地产投资环境和改良居民的居住条件等等，总体上是利大于弊的。

2．建设用地使用权是最大宗不动产定限物权

在国事、公事物权主体体系中，土地所有权是国家法人最大宗公益性与经济性物权体系，有偿使用和无偿使用的两套建设用地使用权各自为政，在全国组成极其庞大的物权体系，牵一发而动全钧。

在民事物权主体体系中，建设用地使用权是最大宗、最具经济价值和物权价值的不动产定限物权，而且是一整套权利包，与建筑物所有权以及地表权、地上权、地下权、地役权发生自物权与他物权关系，是公益权、共益权、私益权以及自益权和他益权容易混合或者融合的特殊不动产定限物权。

建设用地使用权自始至终受土地所有权的限制，统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦与房地合一、主辅统一等是一般原则，也是建设用地使用权人应尽的义务。

二、商品性公开化物权化

我们的方针应当是，既要鼓励房地产行业的良性发展，又要注意不

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