当代物权法百科全书小辞典初稿524-1

建设用地使用权有偿出让与土地类型

一、基本要领

建设用地使用权的设立方式，亦称建设用地使用权的出让方式，即一级建设用地使用权的设立方式，是与中国建设用地所有权国有制相联结的统一的不动产设立制度，主要由特别法或者专门法作出具体规定，主要方式是采取有偿出让或者政策划拨等方式出让与设立建设用地使用权。其适用范围与对象，因地产经济的定位模式或者公共利益的不同对象而不同。建设者一级建设用地使用权的设立方式，与业主二级建设用地使用权的设立方式也有所区别，法律调整不动产物权对象和诉讼维权的渠道也有所区别。

其中，扩大有偿使用型建设用地使用权范围和缩小无偿使用型建设用地使用权范围，是个大政策、大原则、大物权化方针，代表了统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦和房地合一、主辅统一的大方向，代表了国家法人的大政方针。

建设用地使用权的出让与设立方式，分为有偿出让方式和依政策划拨两种方式。

物权法第137条分三款特别规定：“建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

以上规定表达了以下中心思想。

第一，作为普通物权法，融合了制度物权法的指导思想。

建设用地使用权根本上是政策导向的、限制性条件众多的定限物权，任何民商法包括普通物权法必须服务于、服从于制度物权法的指导思想。本条款虽名列普通物权法，但根源于制度物权法。

建设用地使用权由完全计划经济过渡到市场经济与计划经济并存阶段，走过了60多年漫长岁月。这将导致整个不动产制度的规范与调整产生巨大影响。

城市房地产管理法第12条规定，土地使用权可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

关于扩大拍卖、招标等公开竞价的对象与范围。有关政策作出了原则性规定。2004年，***颁布的

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