当代物权法百科全书小辞典初稿525-1

建设用地使用权划拨方式与土地类型

一、基本要领

建设用地使用权的设立方式，亦称建设用地使用权的出让方式，即一级建设用地使用权的设立方式，是与中国建设用地所有权国有制相联结的统一的不动产设立制度，主要由特别法或者专门法作出具体规定，主要方式是采取有偿出让或者政策划拨等方式出让与设立建设用地使用权。其适用范围与对象，因地产经济的定位模式或者公共利益的不同对象而不同。建设者一级建设用地使用权的设立方式，与业主二级建设用地使用权的设立方式也有所区别，法律调整不动产物权对象和诉讼维权的渠道也有所区别。

建设用地划拨方式，是指县级以上人民政府对于建设用地依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交付建设用地使用权人使用的方式。在土地所有权二元化情势下，国有的土地不能满足公共利益与经济建设上的需要，国家需要向农村大批量地征收征用集体共有的土地。征收征用集体共有的土地完毕后，地方政府才有机会将建设用地使用权依法交付于建设用地使用权人。

建设用地划拨方式的经济方针与物权化方针政策特点如下。

第一，建设用地划拨方式主要由特别法、专门法规范与调整，不在于普通物权法和担保物权法规范与调整的范围之内。

物权法已经将建设用地使用权进行特别规定。从第135条至第151条，基本规定的是有偿使用的建设用地使用权，对于划拨的建设用地使用权则很少规定。其主要原因是，一则，对于划拨的建设用地使用权是可圈可点的内容本来就很少，作为普通法的物权法更是没有多少发挥作用的余地。二则，划拨的建设用地使用权主要由土地管理法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等特别法、专门法规范与调整，不在于普通物权法和担保物权法规范与调整的范围之内。

划拨的建设用地使用权特别敏感，它牵涉到一系列法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系、合同关系、排他关系、对世关系与社会关系，在各种特别法、专门法没有现成规定的情势下，物权法作为普通法、下位法不敢贸然另行作出规定。即使是别出心裁地作出了另类规定，也不一定能够了生法律效力。物权法的立法目的，在于确认、保护与利用物权，也可以对于现成的法律、法规进行物权化规定与归纳，不能对于政治上经

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