当代物权法百科全书小辞典初稿534-1

建设用地使用权登记机关与法律责任

一、基本要领

中国建设用地使用权的登记机关，是国家土地管理行政机关下设的一个办事机构，兼有行政机关与事业单位的双重职能。这一点与外国的登记机关有所不同。他们的登记机关是独立的或者半独立的登记机关，撇开了土地管理部门“既当运动员，又当裁判员”的嫌疑。

譬如，日本的登记机关叫做“管辖登记所”，不动产登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其支局、派出所为登记所，而予以掌管。不动产跨数个登记所的管辖区域时，依法务省令所定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所。办理登记的工作人员叫“登记官”，登记所的事务，由在法务局、地方法务局或其支局、派出所服务的且经法务局长或地方法务局长指定的法务事务官，作为登记官予以办理。

中国的不动产登记机关是一分为二的，建设用地使用权登记和房屋所有权登记，为分别土地登记与房屋登记两个不同的登记机关负责。他们分别是国土资源主管部门和房产主管部门。不过，许多地方已经实行了“合并登记”的机构与办法，如业主的房屋所有权与建设用地使用权统一在房产管理部门登记机构登记，工商业主的建筑物所有权与建设用地使用权统一在土地资源管理部门或者房产管理部门登记。

建设用地使用权登记的对象，应当包括国有建设用地使用权登记、农村农民共有建设用地使用权登记和农民个人宅基地使用权登记三大对象。农村农民共有建设用地所有权包括农民共有宅基地所有权早已是虚权，并且其建设用地土地所有权有被国有建设用地所有权取代之势，故农村农民共有建设用地使用权实质上为共有用益物权，农民共有宅基地使用权为享用型用益权。现行的房地产管理登记法、土地登记规则》和《土地登记办法》及其他一些登记法，目前是避难就易、避重就轻的办法，在权属对象方面采取了一些相对模糊的办法。如“用益物权”、“用益权”之类的区分法，只有在物权法中才能找到，任何登记法中是找不到的。其实，“建设用地使用权”是个笼统的说法，在普通物权法系中，不动产所有权、用益物权、用益权、单一使用权和信托使用权中，都可以找到“建设用地使用权”的影子。再者，“国有建设用地使用权”和“非国有建设用地使用权”、“享用型建设用地使用权”和“非享用型建设用地使用权”的性质与物权化方针政策是

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