当代物权法百科全书小辞典初稿535-1

土地用途变更

一、基本概念

土地用途变更，全称为建设用地用途变更，指以者有偿使用取得的建设用地，以及以政府划拨方式取得的建设用地，建设用地使用权的变换与建设用地使用途径的变更，也包括自愿性变更和强制性变更两种方式的用途变更。任何一种土地用途的变更，不是可以随意变更、胡乱变更的，土地使用者必须具有充足的理由、必须通过法定的程序和经有关行政主管部门的批准，才能实现这一种权利的对接。

物权法第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”表达建设用地用途变更需要遵从两个原则、一个合法程序：建设用地使用权人合理利用土地原则、专地专用原则和土地用途变更走法定程序原则。实质上，这两个原则、一个程序，是既定的系统的全面的一贯制的物权化方针政策，是针对全国城乡各种建设用地用途变更的，国有建设用地、农民组织建设用地和农民宅基地均需要统一规划、统一政策、统一管理、统一行动。

建设用地使用权人以无偿或者有偿方式取得建设用地使用权后，确需改变土地用途的，应当向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门经过审查后认为改变的土地用途符合规划，同意对土地用途作出调整的，根据目前的规定，还需要报市、县地方政府批准。然后，出让人和建设用地使用权人重新签订建设用地使用权出让合同或者变更合同相应的条款，并按照规定补交不同用途和容积率的土地差价。

对于将划拨方式取得的建设用地使用权改为有偿使用方式的，或者说将非营利性土地、建筑物变为营利性土地、建筑物的，无论是否增加了容积率，是否改变了土地与建筑物的原状原貌，反正均视为土地用途变更。增加了容积率、改变了土地与建筑物的原状原貌的是大变更，未增加容积率、未改变土地与建筑物的原状原貌的是小变更。反正在土地用途变更后，建设用地使用权人都应当补交土地出让金。以变更合同条款形式改变土地用途的，还要依法到登记机构办理变更登记，签订新的建设用地使用权合同，并办理登记手续。

二、变更类型

土地用途变更分为以下各种类型。

1．本位性变更与非本位性变更

（1）本位性变更

本位性变更，指由一种用途的建设用地变更为另

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