当代物权法百科全书小辞典初稿546-1

土地抵押权与优先受偿权

一、基本理念

土地抵押权与优先受偿权，全称是国有建设用地抵押权与一般优先受偿权、特别优先受偿权。一般优先受偿权，由《物权法》、《担保法》和《城市房地产管理法》之中的普通担保法规范与调整。特别优先受偿权，由《破产法》、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》之中的特别担保法规范与调整。

一般优先受偿权，这里指的是土地抵押权人对土地抵押人，因担保法锁关系形成的土地使用权转让和房屋转让之后所得价款优先受偿的权利。债权人与债务人或者第三人（代抵押人）签订土地抵押权合同以后，担保物权人在债务人或者第三人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。这种优先受偿权是常见的优先受偿权，具有普遍性意义，因此称之为一般优先受偿权。

建设用地抵押权受“房地合一”、“地随房转”等政策与原则的限制，其优先受偿权对象往往不是拍卖、变卖土地之所得价款，而是拍卖、变卖地上建筑物、构建物及其附属设施包括地上附着物之所得价款。

特别优先受偿权，这里指的是一般优先受偿权之外更优先保护的受偿权。如国有破产企业将土地使用权抵押的，抵押土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得价款也应首先用于安置破产企业职工。债务人所欠职工工资和医疗、伤残补助、抚恤费用、所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业中债务人所欠税款，这类债权优于普通债权。

对于以划拨方式取得土地使用权的，抵押房地产时，其流转限制条件是：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。其中“应缴纳的土地使用权出让金的价款”归出让人优先受偿，也是属于特别优先受偿权。国家法人优先受偿债务人所欠税款、债务人所欠土地使用权出让金等，说明了“公共利益优先”的大原则。无论是通过司法部门强制执行的，或者是通过行政机构强制执行的，其特别优先受偿权的法律效力优于一般优先受偿权的法律效力。

物权法第170条规定了担保物权及其优先受偿权及其的总概念，后面但书了“

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