当代物权法百科全书小辞典初稿549-1

建设用地使用权变更登记生效主义

1．变更登记生效主义

建设用地使用权变更登记生效主义，指建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押等方面的流转效力，取决于土地使用权的变更登记公示生效主义的一级法律要件，非登记不可。不登记不能发生法律效力，不能肯定其双方的流转行为、权利义务的交接是否合法。

物权法第145条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。此处的“应当”并非建议性、商量性的口吻，而是指导性、确定性的决定。

建设用地使用权变更登记生效，一般为登记机构批准之日生效。物权法不提生效和生效主义，原因在于不能保证全部的变更登记能够生效，违法登记的是不能生效的。变更登记生效和变更登记生效主义是法理上的说法。

建设用地使用权变更登记，是指建设用地使用权初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地使用权变更登记，注销土地登记等。土地他项权利设定登记，应当包括抵押合同变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记和继承登记、遗赠登记等登记；也指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

建设用地使用权变更登记，是不动产登记的中心环节，起承上启下的特殊作用。其刷新或者改写了土地总登记、初始登记，并沿着变更登记的轨道运转，对于注销登记和其他登记（更正登记、异议登记、预告登记、查封登记）产生一定的影响。如建设用地使用权人的使用权转让或者丧失以后，标志着建设用地使用权的消灭和注销登记的成立，这种情势下变更登记等于注销登记；与此同时，受让建设用地的权利人从“变更登记”中得到的权利恰恰相反，是建设用地使用权的新生与新立，这种情势下变更登记等于他的“初始登记”。

建设用地使用权变更登记，已经形成了网络化、“房地合一”立体化的统一的不动产登记制度。包括各种国事主体与民事主体的不动产登记，完全可以统一起来进行全面的规范化运作，对于确认和理顺各种物权关系、法锁关系、信托关系、对世关系、社会关系和相关的一系列法律关系等等，起到了关键性的制度化、规范化作用。尽管《土地登记规则》

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