当代物权法百科全书小辞典初稿552-1

建设用地使用权与建筑物一并处分的两项原则

一、基本理念

建设用地使用权与建筑物一并处分的两项原则，亦称建设用地使用权与建筑物一并流转的两项原则，系指“房随地转”的原则和“地随房转”的原则，简称“房地合一原则”。其立法目的意义，在于协调制度物权法与普通物权法、担保物权法的法律关系，平衡建设用地所有权人与用益物权人、建设用地流转权人的利害关系，为全国的各类土地资源的合理配置、合理利用和节约用地、集约用地、专地专用、生态平衡等奠定法制基础。其主要由物权法、担保法、土地管理法、土地登记办法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律、法规规范与调整。制度物权法即政策物权法是纲，普通物权法、担保物权法是目。

关于“房随地转”的原则，例如物权法第146条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施一并处分。”

这里规定的是“房地合一原则”项目下的“房随地转”的原则，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与等方式流转是诱因，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物一并处分是诱果。

同为“房地合一原则”，“房随地转”原则比“地随房转”原则的适用范围狭窄。主要原因在于，建设用地使用权取得与流转是受土地管理法等法律严格限制取得与流转的对象，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物是不受法律严格限制取得与流转的对象。并且，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物的取得与流转的是不动产所有权，是相对高级、相对自由的自主物权。建设用地使用权取得与流转的是用益物权，是相对低级、相对受限制的定限物权。

况且，土地具有稀缺性、用途广泛性、不可复制性、永久耐用性以及自然属性、社会属性，以及主要为公益性、次要为共益性、私益性和自益性、他益性等复杂的特性，故形成了特复杂的物权关系。附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物，没有土地那么多的用途、属性、特性与那么复杂的物权关系，故属于放开搞活的物权对象。

在中国，实行的土地公有制，建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物是个自由的物权体制。建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让中必须

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