当代物权法百科全书小辞典初稿553-1

建设用地使用权与建筑物一并处分

一、基本理念

建设用地使用权与建筑物一并处分，全称为建设用地使用权流转与建筑物、构建物及其及其附属设施一并处分的基本原则，简称“房地合一”基本原则。包括“房随地转”、“房随地押”的物权化原则在内，及于法律的执行效力和变更登记效力、注销登记效力，是全国统一的不动产流转与登记生效制度，任何单位与个人不得违反“房地合一”基本原则。

理解“建设用地使用权与建筑物一并处分”应当从以下几个方面入手。

第一，建设用地使用权与建筑物所有权的物权关系是个复式的物权关系，是不可分离的法定的物权关系。

建设用地使用权与建筑物所有权虽然是两个阶级的物权关系，但又是密切相关、不可分离的法定的物权关系。两个不动产客体均为一个物权主体所控制，或者由一个产权证所记载。为了便于物权交易和产权交易，必须把两个不动产客体视为一个物权客体。否则，这两种交易就不能完成任务。

建筑物所有权，其实是一整套不动产的所有权，包括建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物之一整套不动产的所有权。如业主的建筑物所有权，包括房屋的专有权和建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物的共有权，包括共有用电、用水、排水、用气管线和共有道路、共有绿化、共有停车场、共有防空洞、共有附属设施等一整套不动产的共有权。

在多个业主共存的情势下，业主不能单独抵押和转让建设用地使用权，只能在抵押和转让房屋所有权的情势下一并转让建设用地使用权。受让人在受让房屋所有权的同时，受让建设用地使用权，并享受建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物的共有权。这是一整套的连锁的转让方法。光受让建设用地使用权，或者光受让房屋所有权，不能完成正常的交易，除非有特殊情势的发生。

第二，正确处理建设用地使用权与建筑物所有权的主从物权关系，必须执行“建设用地使用权与建筑物一并处分”的原则。

在土地公有制作用下，民事主体的建设用地使用权是个二级物权即用益物权，只能在特定的法制环境中流转建设用地使用权。民事主体的建筑物所有权是个一级物权即建筑物、构建物及其附属设施以及地上附着物的所有权。

本来，建设用地使用权是个主物权的，建筑物所有权是个从物权的。因

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