当代物权法百科全书小辞典初稿560-1

物权法实施前后通用续期制度

通用续期制度，指旧法规定与新法规定衔接通用的续期制度。由于旧法是笼统的规定，部分规定如申请续期的规定仍然适用于非住宅类申请续期制度。这里指物权法实施前后各类通用续期制度的衔接性。至于申请续期和是否批准、是否重新签订合同、是否续交土地出让金或租金、是否无偿收回建设用地使用权和地上建筑物等，则由08版国有建设用地使用权合同示范文本中由双方约定。这种办法符合物权法第149条所作出的通用续期制度之类的规定。

一、物权法实施以后仍然适用的续期制度

城市房地产管理法第22条第1款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地出让金。”

上述规定没有区分住宅类和非住宅类建设用地使用权的申请续期事项，故作为与新法规定衔接的续期制度研究。

其中非住宅类建设用地使用权与之对应“申请续期”，目前仍然适用。至于其他的如住宅类建设用地使用权的自动续期事项，自从2007年10月1日起，适用物权法关于“自动续期”部分的原则规定。

关于“依照规定支付土地出让金”的问题，本物权法没有作出具体规定，这个问题敏感而复杂，难以作出新的规定。物权法草案讨论时，即物权法定谳之前，对于支付土地出让金即土地使用费问题有不同的意见。一种意见是不需要支付土地出让金。因为住房买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。另一种意见是需要支付少量的土地出让金。因为完全免费使用的恐怕不妥。以上两种意见都有一定的道理，然而，未来中国几十年后的国家情势难以预测，况且订立物权法就轻易地将城市房地产管理法的规定否决掉也不现实。

二、物权法实施以后部分不适用的续期制度

城市房地产管理法第22条第2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

以上规定于两种情形下，国家即土地所有权人（有权）无偿收回出让的建设用地，一是未申请续期的，二是申请续期未获批准的。上述两种情形

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