当代物权法百科全书小辞典初稿572-1

宅基地使用权的行使

一、基本理念

宅基地使用权的行使，即宅基地用益权的行使，指权利人按照“专地专用”原则和“一户一宅制”或者“一户一地制”原则，逐步实行交纳土地使用费制度，避免土地资源的过度利用与超标使用、铺张浪费等现象。农村村民依法取得宅基地使用权即用益权的，有权在指定的宅基地上建造住宅及其附属设施，从而基本满足住宅用地分配指标；依法取得的所建住宅及其附属设施的所有权在特定范围内行使占有、使用、收益和处分的权利，如有多余房屋还可用于合法经营。

农村居民行使宅基地使用权的权利，应当优于城市居民行使建设用地使用权的权利。如农村宅基地使用权人可以出租空闲的宅基地作商业用途，或者出租空闲的宅基地增加一些附属设施，利用可以作临时的停车场、晒谷场、娱乐场、体育场等场地，有条件的地方还可以摆地摊出卖小商品。反正农村的建设用地管理不如城市的建设用地管理那么严格，农村居民行使宅基地使用权的的法律空间会因此而扩大。

从法律关系上来说，法律自然会平衡宅基地使用权的所有制关系、所有权关系和用益权关系。从宅基地使用权人立场上说，更注重于宅基地的作用权与利用权，而恰恰是这两种权利是受法律严格限制的对象。

法律试图从宅基地使用权的设立、变更、转移与消灭的整个过程，进行全员、全过程、全方位、全要素的全面质量管理。关于宅基地使用权的行使就是其中的中心环节。成文法能管理的一定要管好，成文法难能管理的就交由习惯法或者法官的自由裁量权来辅助处理。宅基地使用权的行使，应当说是个旧瓶装新酒的问题，或者说是在法律规范与法律调整之间恰当选择和如何平衡的问题。就全国整体的情势而言，成文法的范围会逐渐扩大，习惯法的范围会逐渐缩小。就是说，法律的约束程度，会从宽松到严格，再从严格到更加严格。因为“一户一宅基地制”已经跟不上时代发展的新潮流，不符合现代物权社会节约土地资源、合理利用土地和集约用地、生态用地等客观要求，需要加强监管力度。

农村村民依法取得宅基地使用权的，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施，从而满足农民的生活居住需要，同时取得所建造住宅及其附属设施的所有权。如有多余房屋，还可用于合法经营，搞家庭副业，甚至于开家庭小作坊、小加工厂，出租房屋谋利。这就是宅基地使用权主要的行使

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