当代物权法百科全书小辞典初稿605-1

地役权转让限制的规定

一、基本理念

地役权转让限制的规定，是一项法定的土地利用权限制流转制度。基于地役权之从物权、副物权、粘合物权和特级定限物权的附从性、依赖性、难以分割性、权利定限性考量，或者存在地役权合同、主物权合同或者抵押权合同等他物权的条件限制，强调地役权不得单独转让甚至于不得转让。

地役权不得单独转让，是指不存在地役权合同、主物权合同或者抵押权合同等他物权的条件限制，才允许其与土地承包经营权、建设用地使用权一并转让。这种转让方式，称之为“从从主转”、“副从正转”，或者称之为“打包转让”，并且转让的秩序只能是“先主后从”、“先正后副”，不能颠倒转让的头绪与秩序。

地役权甚至于不得转让，是指地役权合同、主物权合同或者抵押权合同等他物权存在“不得转让”的条件限制，既不允许单独转让，也不允许“打包转让”，或者声明永远不得转让的限制性条件约束。譬如，通行权之类的地役权，地役权人没有发生投资关联的，就没有权利转让。房屋所有权或者建设用地使用权上设立过抵押权，没有清偿债务，也没有解除法锁的，地役权人就没有权利转让。

物权法第164条折中式地规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”

上述规定应当从以下几个方面来理解。

第一，地役权不得单独转让的法理逻辑。

地役权是从属于土地承包经营权、建设用地使用权的用益权，原则上不得单独转让。地役权的从属性主要表现在以下几个方面。一是，地役权人不得自己保留需役地的使用权，而单独将地役权转让；二是，地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地转让；三是，地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。总的来说，是因为从物权与主物权的不可分割性和一物一权主义原则，决定了地役权不得单独转让。

第二，地役权一并转让的现实条件。

土地承包经营权、建设用地使用权转让的，同样需要符合现实条件。土地承包经营权是依据农民的身份权得到的享用权。然而，所谓“土地承包经营权转让”，一般而论，并不是土地承包权的转让，实质上是农用地使用权的转让，受让人并无土地享用权，只有土地收益租赁权。划拨的建设用地使

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