当代物权法百科全书小辞典初稿680-2

不动产抵押登记生效主义

一、基本概念

不动产抵押登记生效主义，其要义是不动产抵押权的设立、变更、转移、消灭的每个环节都必须登记，非登记不可，不登记就不能发生物权效力。其登记抵押对象是：（1）建筑物和其他土地附着物的抵押必须登记；（2）建设用地使用权的抵押必须登记；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权的抵押必须登记；（4）正在建造的建筑物的抵押必须登记。主要受制度物权法和抵押登记法规范与限制。

其统一的抵押登记要求是：（1）不动产抵押的初始登记；（2）不动产抵押的变更登记；（3）不动产抵押的注销登记。抵押合同自抵押登记之日起生效，这是法定的统一的不动产抵押登记生效主义。抵押权法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系是否可靠，需要由统一的不动产抵押登记生效主义法律标准来衡量，统一适用于“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”的抵押登记生效主义原则，统一适用于新旧建筑物抵押与新旧建设用地使用权抵押“房地合一”抵押登记原则。

其主要立法目的在于区分抵押合同生效与抵押登记生效之两种阶段、两种性质的生效机制。抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的指标行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当根据抵押合同法的规定实行目标责任制。抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外，还必须符合物权法的公示原则。

将抵押合同的效力与抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。

首先，如房屋购买人与房屋出让人订立购房合同并交纳定金以后，就产生了合同效力。房屋出让人再将已经出卖的房屋抵押、再出卖给他人，受让人可以请求返还房屋所有权，或者要求赔偿损失。但是，房屋购买人在未付清房款、取得产权证时，属于无处分权人，不能抵押该房屋。如果认为不登记购买合同就一概不发生效力，也会助长恶意损害他人权益的行为，不利于社会经济秩序和公平正义事业的维护。

其次，如某甲与某乙订立了房屋抵押合同，但拖着不与乙办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给某丙，与丙办理了抵押登记。根据本条规定，当甲不履行债务时，由于丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而乙没有办理登记，不享有抵押权。如果认为不登记抵押合同就一概不发生效力，那么乙不能享有抵押权，连追

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第1页 / 共5页